Cambiare mutuo: ecco come fare
Sei sicuro che il tuo mutuo sia ancora il migliore? Decidere di cambiarlo, cercando di negoziare nuove condizioni con la banca, potrebbe aiutarti a risparmiare. Puoi scegliere di cambiare banca con una surroga o una sostituzione o di ridurre totalmente o parzialmente il capitale residuo grazie all'estinzione anticipata. Ecco come.
Le strade del risparmio
Se il mutuo diventa troppo oneroso puoi cercare di ridurlo rinegoziando le condizioni con la banca che lo eroga o puoi sostituirlo con un altro mutuo estinguendo quello attuale. In questo caso la strada più economica è quella della surroga, cioè trasferire il mutuo attuale a un'altra banca che ti offre un tasso più conveniente o condizioni più favorevoli. Scopri le tre strade del risparmio: rinegoziazione, sostituzione e surroga. E se non ti basta, confronta i mutui per trovare quello più conveniente.
Mutuo cartolarizzato o in accollo: si può cambiare
Negli ultimi anni, molte banche hanno ceduto i loro crediti, come i mutui, ad altri operatori, per aumentare la loro liquidità di bilancio. Quindi, il tuo mutuo potrebbe essere "cartolarizzato", cioè ceduto dalla banca a un altro operatore sul mercato. Se è così puoi comunque rinegoziarlo o sostituirlo o surrogarlo, il tuo rapporto resta con la banca con cui lo hai stipulato e a cui continui a pagare le rate. E allo stesso modo si può modificare con una surroga, una sostituzione o una rinegoziazione il mutuo in accollo: l’accollo è una dichiarazione con la quale una persona si obbliga, nei confronti della banca, a pagare le rate successive (comprensive del rimborso di capitale e interessi) fino alla scadenza del mutuo, esattamente come avrebbe dovuto fare il debitore originario. Di solito è frequente l’accollo del mutuo del costruttore quando si acquista una casa in costruzione.
In questa tabella riepiloghiamo le principali caratteristiche di rinegoziazione, surroga e sostituzione.
| Con chi? | Come? | Cosa si può modificare? | Costi | |
|---|---|---|---|---|
| Rinegoziazione | l'operatore con cui si ha un mutuo | con scrittura privata, senza intervento del notaio |
- durata - spread - tipo di tasso |
nessuno |
| Sostituzione | un altro operatore |
con atto pubblico davanti |
- durata - spread - tipo di tasso - capitale |
- penale di estinzione del vecchio mutuo - imposta sostitutiva sul nuovo mutuo - cancellazione e iscrizione ipoteca - istruttoria e perizia - atto di mutuo |
| Surroga | un altro operatore | atto pubblico a spese del nuovo operatore |
- durata |
tassa ipotecaria di 35 euro |
Per cambiare mutuo attiva la concorrenza
Per ridurre la tua rata periodica puoi attivare la leva della concorrenza, cercando sul mercato un altro operatore con condizioni più interessanti. Hai due strade: la sostituzione del mutuo attuale con quello di un altro operatore o la surroga, cioè trasferire il tuo mutuo a un'altra banca che ti fa condizioni migliori. Avere in mano altre proposte raccolte sul mercato, renderà più facile rinegoziare il mutuo con la tua banca.
Una grande opportunità di risparmio è trasferire il mutuo a un altro operatore utilizzando la surroga del nuovo operatore nell’ipoteca già iscritta per il primo mutuo. Il nuovo mutuo deve essere trasferito a costo zero. Si tratta di un trasferimento e non di un'estinzione, per cui non possono essere richieste penali di estinzione anticipata da parte dell'intermediario con cui si era stipulato inizialmente il mutuo. Inoltre, non possono essere imposte al cliente, dal nuovo intermediario, spese per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali. Ciò vuol dire che il cliente che trasferisce il suo mutuo deve farlo a costo zero. Non possono essergli chieste spese di perizia (l’immobile è lo stesso), spese di istruttoria (il cliente è affidabile perché pagava il mutuo) o spese legate agli accertamenti catastali. Il passaggio dal notaio, se chiesto dall’intermediario, deve essere a sue spese. Non sarebbe neppure necessario fare una nuova polizza assicurativa sull’immobile, basta cambiare il beneficiario nella polizza fatta a suo tempo con il primo operatore.
Non si pagano nuove imposte sul finanziamento e rimane valida la detrazione fiscale sugli interessi passivi. Unico costo è la tassa di iscrizione della surrogazione nei registri immobiliari, pari a 35 euro.
I tempi della surroga
Secondo la legge la surroga (atto notarile incluso) deve avvenire entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta fatta dal cliente (la data del modulo con cui si autorizza la nuova banca a chiedere residuo alla vecchia). Se ci sono ritardi il cliente ha diritto ad avere un indennizzo da chiedere alla banca originaria e che è pari all’1% del residuo del mutuo per ogni mese o frazione di mese di ritardo.
Vuoi sapere qual è la surroga più adatta al tuo tipo di mutuo? Inserisci nel nostro calcolatore il capitale residuo e il tasso del tuo mutuo: potrai scoprire il risparmio esatto che otterrai scegliendo un’altra offerta rispetto al tuo mutuo attuale. Puoi scoprire risparmi significativi, sia sulla rata periodica, che sull’intero piano di ammortamento
Sostituire un mutuo significa estinguere quello che si ha, chiedendone un altro a un operatore diverso. Con la sostituzione è possibile chiedere alla banca anche più del capitale residuo del finanziamento iniziale. In questo modo se ci fossero condizioni di mercato favorevoli (riduzione dei tassi) si riesce ad avere un finanziamento con un capitale più elevato mantenendo la stessa rata periodica.
Non si perde la detrazione fiscale degli interessi
L’Agenzia delle entrate ha chiarito che in caso di sostituzione se il nuovo mutuo dovesse avere un valore superiore al residuo più le spese, i benefici fiscali di detrazione degli interessi si mantengono, ma solo sulla parte del nuovo finanziamento pari al capitale residuo più le spese legate alla sostituzione. Facciamo un esempio. Se il nuovo mutuo è pari a 80.000 euro, mentre il capitale residuo del vecchio mutuo comprese le spese avesse il valore di 70.000 euro, la detrazione degli interessi passivi del nuovo mutuo spetterebbe per l’87,5% del monte interessi. In pratica il rapporto tra 70.000 euro e 80.000 euro.
Ci sono vari modi per ridurre la rata del tuo mutuo negoziando le condizioni con la tua banca. Il primo è quello di allungare la durata: un tempo più lungo di quello originariamente previsto nel contratto dà la possibilità di avere delle rate periodiche più basse. L'allungamento della durata si deve concordare con la banca originaria chiedendo una rinegoziazione del mutuo, che avviene con una semplice scrittura privata.
Per rinegoziazione si intende la modifica delle condizioni contrattuali del mutuo con la banca che lo ha erogato e con cui si è stipulato il contratto di finanziamento. Rinegoziare il mutuo non è un obbligo per l’operatore bancario, rientra nella sua politica aziendale decidere se accettarla o meno. È, invece, un obbligo dell’istituto di credito, se accetta la rinegoziazione, attuarla con una semplice scrittura privata senza dover passare nuovamente dal notaio.
L’art.120 quater comma 5 del Testo unico bancario, che prevede la rinegoziazione, dice che:
- la rinegoziazione deve essere senza spese, per cui la banca non può applicare nessuna commissione all’operazione (in passato alcune banche avevano, invece, spese di questo genere);
- la banca deve rinegoziare con una scrittura privata, quindi non è necessario un nuovo atto di mutuo come, invece, alcuni istituti chiedevano.
Hai dei soldi da parte o hai avuto un'entrata imprevista? Se vuoi usarli per ridurre in tutto o in parte il capitale residuo del tuo mutuo ricordati che non paghi nessuna commissione di estinzione anticipata se lo hai stipulato dopo il 2 febbraio 2007. Usa il nostro modello di lettera per chiedere l'estinzione anticipata del mutuo.
Le penali per estinguere i mutui stipulati prima del 2007
Tutti i contratti stipulati dal 2 febbraio 2007 in avanti non hanno penali o costi per l’estinzione anticipata, mentre per i mutui stipulati prima di questa data ci sono livelli massimi di penale a seconda del tipo di mutuo e del momento in cui si fa l'estinzione anticipata. Se è il tuo caso consulta la lista delle penali concordate. E' il frutto di un accordo tra l'Abi, associazione bancaria italiana, e le associazioni dei consumatori. La penale può essere richiesta solo in caso di estinzione totale o parziale del mutuo o per la sua sostituzione, non per la surrogazione che comporta il trasferimento del mutuo e non la sua estinzione. Questa legge si applica a tutti i contratti di mutuo non solo quelli per l’acquisto dell’abitazione principale, ma per tutti inclusi quelli per la ristrutturazione di una casa (per questi ultimi dal 3 aprile 2007 in avanti).
Il mutuo si può estinguere anche parzialmente per ridurre la rata periodica. Meglio se sei nella prima metà del piano di ammortamento del finanziamento, quanto la quota interessi è più consistente.