PRONTO TASSE

I redditi da fabbricati

14 febbraio 2020
  • contributo tecnico di
  • Tatiana Oneta
  • di
  • Luca Cartapatti

14 febbraio 2020
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  • Tatiana Oneta
  • di
  • Luca Cartapatti

Nella dichiarazione dei redditi vanno inseriti anche gli immobili. Non solo l’abitazione principale, ma anche le proprietà date in affitto, in comodato d’uso o sublocazione. Ecco tutte le informazioni sui moduli da compilare e come farlo.

Le case da dichiarare

Per dichiarare gli immobili bisogna utilizzare il quadro B del modello 730 (Redditi dei fabbricati) che deve essere compilato da:

  • i proprietari di fabbricati iscritti a Catasto o che devono essere iscritti con attribuzione di rendita catastale;
  • i possessori di immobili che, secondo le leggi in vigore, non possono essere considerati rurali;
  • i titolari dell’usufrutto o di altro diritto reale sul fabbricato (diritto d’uso o d’abitazione che spetta al coniuge superstite). In questo caso, il titolare della “nuda proprietà” non deve dichiarare nulla;
  • i soci di società semplici e di società a esse equiparate, che producono reddito di fabbricati.

L'abitazione principale

Per il Fisco, l’abitazione principale è quella in cui dimorano abitualmente il contribuente o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado), che devono avere lì la residenzaSi considera abitazione principale anche quella di chi si è trasferito per il ricovero permanente in un istituto di ricovero o sanitario,purché la casa non venga data in affitto. Non è necessario che per l’acquisto dell’immobile si sia usufruito dei benefici prima casa per definire lo stesso come abitazione principale.

Il trattamento fiscale dell'abitazione principale è agevolato e ti spetta una deduzione dal reddito complessivo pari al reddito prodotto dall'abitazione e dalle sue pertinenze.  Il Fisco, però, concede la deduzione per una sola unità immobiliare, per cui se hai due case, una adibita a tua abitazione principale e l’altra utilizzata da un familiare, la deduzione spetta solo per quella usata da te. Per chi è ricoverato in maniera permanente in un istituto di ricovero o sanitario, la deduzione spetta comunque, purché la casa non venga affittata.

Attenzione all'IMU: infatti, sulle abitazioni principali considerate di lusso (classificate come A1, A8 o A9), l'Imu continua a esser dovuta, di conseguenza son dovute sia l'Irpef che le addizionali (ricorda di indicare il codice 2 a colonna 12 quado compili il quadro B). Allo stesso modo, se possiedi un'altra casa non affittata nello stesso Comune in cui hai l'abitazione principale, paghi Irpef e addizionali sul 50% del valore immobiliare di quest'ultima, anche se paghi l'IMU, in questo caso indica il codice 3 a colonna 12.

Le pertinenze

Il Fisco considera pertinenze gli immobili destinati e utilizzati in modo durevole a servizio dell’abitazione principale, anche se non appartengono allo stesso fabbricato (ad esempio quando il box non è nello stesso condominio in cui vivi, ma è sufficientemente vicino per giustificarne un utilizzo pertinenziale). Le pertinenze all'abitazione principale seguono il trattamento di questa. Se possiedi due pertinenze con la stessa classe catastale (come ad esempio due box con classe C6), ai fini Imu una delle due è considerata come seconda casa e come tale tassata, ma nel 730 sono indicate entrambe con codice 5 a colonna 2 e per la seconda pertinenza si dovrà indicare con il codice 2 a colonna 12;

Il comodato d’uso gratuito a un familiare

In linea generale gli immobili concessi in comodato devono essere dichiarati dal proprietario e non dal comodatario. Il contratto di comodato d’uso gratuito per un bene immobile non deve essere per forza redatto in forma scritta, ma può essere anche solo un accordo verbale (se si mette tutto nero su bianco allora bisogna registrare il contratto). Quando il comodatario trasferisce la residenza nella casa, per il Fisco si è costituito formalmente il comodato d’uso gratuito. A partire dalla data di variazione della residenza, il proprietario potrà dichiarare la casa come concessa in uso gratuito a un familiare. Ai fini Irpef, nel quadro B dovrà indicare il codice “10” nella colonna 2. E' bene ricordare che se la casa si trova nello stesso Comune in cui il proprietario ha la propria abitazione principale, pagherà l'Irpef e le addizionali sul 50% del valore dell'immobile, in questo caso si indica il codice 3 a colonna 12.

Le case in affitto

Se hai dato la casa in affittoil canone di locazione da dichiarare è quello che risulta dal contratto, a cui bisogna togliere le spese di condominio, luce, acqua, gas e simili (solo se comprese nel canone). Il canone deve essere calcolato in base ai giorni di possesso (indicati nella colonna 3). In caso di comproprietà, il canone di locazione va indicato per intero, indipendentemente dalla quota di possesso.

Se il contratto di locazione si riferisce, oltre che all'abitazione, anche alle sue pertinenze (box, posto auto, cantina...) devi indicare nella colonna 6, per ogni unità immobiliare, la quota del canone di affitto corrispondente. Per ottenere la quota proporzionale del canone di locazione applica la formula:

Quota proporzionale del canone = canone totale x singola rendita / totale delle rendite

La cedolare secca sull'affitto

Il regime della "cedolare secca" prevede l’applicazione di un’imposta che sostituisce, oltre che l’Irpef e le addizionali regionale e comunale, anche le imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione. La base imponibile della cedolare è costituita dal canone di locazione annuo, sul quale si applica un’aliquota del 21%.

È prevista poi un’aliquota agevolata del 10% per i contratti di locazione a canone concordato sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini (art. 2 comma 3, art. 5 comma 2 e art. 8 Legge 431/98), relativi ad abitazioni site nei Comuni con carenze abitative (elencati all’art.1, comma 1 lett. a) e b) DL 551/88) e negli altri Comuni elencati nelle delibere del CIPE (Comitato interministeriale per la programmazione economica). Questi contratti si indicano col codice 8 o 12 nella colonna 2 del quadro B.

La scelta di questo regime si fa alla registrazione del contratto. Si può scegliere al momento della dichiarazione dei redditi solo per i contratti senza obbligo di registrazione, cioè i contratti di durata inferiore a 30 giorni totali annui. A prescindere dal momento in cui si effettua la scelta della cedolare secca, occorre comunque indicare l'immobile nel quadro B barrando la colonna 11.

Nei calcoli finali, il reddito derivante dalla locazione a cui si applica la cedolare secca, farà parte del reddito complessivo ai fini della valutazione della condizione di familiare a carico, per il calcolo delle detrazioni per familiari a carico e di quelle per oneri e per stabilire se spettano e a quanto ammontano i benefici, fiscali e non, collegati al possesso di determinati requisiti di reddito (come l'Isee). Non viene invece considerato per il pagamento dell'Irpef.

La sublocazione

Il Fisco considera i redditi percepiti per la sublocazione di un immobile come “redditi diversi” ai fini fiscali: quindi devono essere dichiarati interamente nel quadro D, rigo D4, indicando a colonna 3 il codice “3”. In caso di sublocazione di durata inferiore ai 30 giorni, di immobili ricevuti in comodato si indica il codice “10” a colonna 3.

 

L'affitto della portineria

locali condominiali (portineria, alloggio del portiere...) che hanno un’autonoma rendita catastale devono essere dichiarati dal singolo condomino, indicando il codice “9” a colonna 2. Per indicare la cifra giusta devi farti consegnare dall’amministratore i documenti necessari con le quote in millesimi: infatti, devi inserire il reddito solo se la quota di reddito a te riferibile è superiore a 25,82 euro all'anno.

Gli affitti brevi

Quando si parla di affitti brevi, spesso a fini turistici, si fa riferimento ai contratti di affitto di immobili ad uso abitativo, situati in Italia, con durata inferiore ai 30 giorni stipulati direttamente tra privati (non aziende) o per il tramite di intermediari immobiliari che operano anche attraverso la gestione di portali on-line.

Il termine dei 30 giorni di durata, deve essere considerato in relazione a ogni contratto. Quindi, se nel corso dello stesso anno hai stipulato più contratti con le stesse persone, il termine va riferito a ogni singolo contratto, ma se complessivamente si superano i 30 giorni il contratto deve essere registrato.

Se l'intermediario immobiliare interviene non solo nella stipula del contratto, ma anche incassando i canoni di locazione, deve trattenerti il 21% del canone percepito a titolo di ritenuta. Per questo motivo gli intermediari devono consegnarti la Certificazione Unica con indicate le ritenute che ti hanno trattenuto e versato allo Stato. La ritenuta è applicata sul canone indicato nel contratto di locazione (sono escluse caparre o depositi cauzionali), in particolare vengono tassate:

  • le spese per servizi accessori, a meno che siano state sostenute direttamente dal locatario oppure tu gliele abbia riaddebitate sulla base dei costi o dei consumi effettivamente sostenuti;
  • la provvigione dovuta all'intermediario se è trattenuta sul canone che ti spetta in base al contratto.

La ritenuta è a titolo d'imposta se in dichiarazione dei redditi o alla registrazione del contratto hai optato per la cedolare secca, altrimenti è a titolo di acconto su quanto dovuto a fine anno. Se la cedolare non è stata trattenuta dall'intermediario, devi comunque dichiarare i redditi che hai percepito tramite il 730 e pagare la cedolare secca relativa.

Compila il quadro B

Per compilare il quadro B relativamente agli affitti brevi, ricorda che la tassazione del canone deve avvenire nell'anno in cui è stato locato l'immobile. In pratica, che se hai affittato nel 2019 e non hai ancora incassato i canoni di locazione o se li hai incassati e non ti è stata rilasciata la Certificazione Unica da parte dell'intermediario, devi comunque indicarli nel 730 di quest'anno sui redditi dell'anno scorso. Se invece, hai percepito dei canoni nel 2019 ma la locazione avviene nel 2020, dovrai indicare questi redditi nel 730 del prossimo anno.

In particolare per compilare la colonna 6 con il canone di locazione, se hai optato per la cedolare secca devi indicare il 100% del canone percepito, con le eventuali riduzioni per servizi accessori appena visti.

Se hai la Certificazione Unica rilasciata dall'intermediario e il contratto di locazione si è concluso nel 2019, controlla nel quadro "Certificazione Redditi - Locazioni brevi" se nella casella 4 è indicato l'anno 2019 e non è barrata la casella del punto 16, indica a colonna 6 l'importo riportato nel punto 14 della CU. Se nella casella del punto 4 è riportato l'anno 2020 inserirai l'importo indicato nel punto 14 nel 730/2021 relativo ai redditi 2020. Se invece è barrata la casella 16 indica l'importo del punto 14 al rigo D4 del quadro D riportando il codice 10 a colonna 3 (sublocazione di immobile da parte del comodatario).

Se il periodo di locazione è a cavallo di due anni, devi indicare solo la parte di canone relativo alla locazione svoltasi nel 2019. 

Se relativamente allo stesso immobile devi dichiarare più importi per locazioni brevi o hai più CU, puoi scegliere se aggregare i dati oppure indicare ogni singolo contratto separatamente nel quadro B. Se decidi di aggregare i dati, per ogni immobile devi sommare gli importi presenti nel punto "importo corrispettivo" della CU (punti 14, 114, 214, 314 e 414) per i quali le relative caselle "anno" (punti 4, 104, 204, 304, e 404) indicano 2019 e  quelle "locatore non proprietario" (punti 16, 116, 216, 316 e 416) non risultano barrate. 

Gli immobili da non dichiarare

Non producono reddito da fabbricato e, quindi, non devono essere dichiarati:

  • le costruzioni rurali utilizzate come abitazione che appartengono al possessore o all’affittuario dei terreni ed effettivamente adibite a usi agricoli perché il reddito è già compreso in quello del terreno. Le unità immobiliari che, sulla base della normativa vigente, non hanno i requisiti per essere considerate rurali, devono essere dichiarate utilizzando la rendita presunta se quella definitiva non è ancora stata attribuita. In ogni caso, sono considerate produttive di reddito le unità immobiliari che rientrano nelle categorie A/1 e A/8 e quelle che hanno caratteristiche di lusso;
  • le costruzioni che servono per svolgere le attività agricole, comprese quelle destinate alla protezione delle piante, conservazione dei prodotti agricoli, custodia delle macchine, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione;
  • i fabbricati rurali destinati all’agriturismo;
  • le unità immobiliari, per il periodo in cui sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia e durante il quale non vengono utilizzate;
  • gli immobili completamente adibiti a sedi aperte al pubblico di musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche, quando il possessore non ricava alcun reddito dall’utilizzo dell’immobile. Il contribuente, in questo caso, deve presentare una comunicazione all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro tre mesi dalla data in cui ha avuto inizio l'utilizzo;
  • le unità immobiliari destinate esclusivamente all’esercizio del culto, nonché i monasteri di clausura, se non sono locati, e le loro pertinenze;
  • i fabbricati (non abitabili al 7/5/2004) siti in zone rurali che ristrutturati diventano abitabili e vengono locati dall'imprenditore agricolo a certe condizioni.


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