Guida per dichiarare gli immobili nel 730: il quadro B

Per dichiarare gli immobili bisogna utilizzare il quadro B del modello 730 (Redditi dei fabbricati) che deve essere compilato da:

• i proprietari di fabbricati iscritti a Catasto con rendita catastale;
• i possessori di immobili che non possono essere considerati rurali;
• i titolari dell’usufrutto o di altro diritto reale sul fabbricato (diritto d’uso o d’abitazione che spetta al coniuge superstite). In questo caso, il titolare della “nuda proprietà” non deve dichiarare nulla;
• i soci di società semplici e di società a esse equiparate, che producono reddito di fabbricati.

Per il Fisco, l’abitazione principale è:

• quella in cui abita il contribuente o i suoi familiari (coniuge, figli, nipoti, genitori, nonni, fratelli, zii, suoceri, cognati e nonni del coniuge), che devono avere lì la residenza;
• quella di chi si è trasferito per il ricovero permanente in un istituto di ricovero o sanitario, purché la casa non venga data in affitto.

Non è necessario che per l’acquisto dell’immobile siano stati utilizzati i benefici prima casa per definirlo come abitazione principale.

Il trattamento fiscale dell'abitazione principale è agevolato e spetta una deduzione dal reddito complessivo pari al reddito prodotto dall'abitazione e dalle sue pertinenze. In pratica si inserisce la rendita catastale della casa e delle pertinenze, ma queste non vengono considerare ai fini del calcolo delle imposte.

Il Fisco, però, concede la deduzione per una sola unità immobiliare: chi possiede due case, una adibita ad abitazione principale e l’altra utilizzata da un familiare, la deduzione spetta solo per quella usata da lui. Per chi è ricoverato in maniera permanente in un istituto di ricovero o sanitario, la deduzione spetta comunque, purché la casa non venga affittata.

Attenzione all'IMU:

• sulle abitazioni principali considerate di lusso (classificate come A1, A8 o A9), l'Imu continua a esser dovuta, di conseguenza son dovute sia l'Irpef che le addizionali (si deve indicare il codice 2 a colonna 12 nella compilazione del quadro B);
• chi possiede un'altra casa non affittata nello stesso Comune in cui ha l'abitazione principale, paga Irpef e addizionali sul 50% del valore immobiliare di quest'ultima (cioè il 50% del valore della rendita catastale rivalutata del 5%) pure pagando l'IMU (codice 3 a colonna 12).

Vediamo ora come compilare correttamente le sezioni del quadro B, ricordando che qualora non fosse sufficiente un solo quadro, è sempre possibile utilizzare ulteriori modelli 730, che andranno compilati solo nella parte dedicata agli immobili e numerati progressivamente sul frontespizio. Se si utilizza il modello precompilato i dati vengono già compilati in base alla situazione del 2023, per questo motivo occorre prestare molta attenzione e fare tutte le modifiche in caso di acquisti, vendite, modifiche dei contratti di locazione... 

Sezione I: dati principali dell’immobile

Nella prima sezione del quadro B sono indicati i redditi derivanti dai fabbricati ai fini del calcolo delle imposte. Se per un immobile la situazione è variata in corso d’anno, bisogna usare due righi diversi.

Per la compilazione occorre indicare:

• nella colonna 1, la rendita catastale che sarà rivalutata del 5% da chi ti presta l’assistenza fiscale ai fini del calcolo dell’imposta. In caso di immobili non censiti indicare la rendita presunta, o quella nuova se è stata già attribuita. Per gli immobili di interesse storico o artistico, la rendita va indicata al 50%.
• nella colonna 2, il codice che corrisponde all’utilizzo:

• “1”: abitazione principale;

• “2”: immobile tenuto a disposizione o dato in comodato gratuito a persone diverse dai familiari (su questi immobili normalmente si paga l'Imu, pertanto non sono imponibili ai fini Irpef e addizionali);

• “3”: immobile locato in libero mercato anche per meno di 30 giorni, o patti in deroga, o a canone concordato ma senza che ricorrano i requisiti relativi al codice "8";

• “4”: immobile locato con equo canone;

• “5”: pertinenza dell’abitazione principale (box, cantina...), se iscritta in catasto con autonoma rendita;

• “8”: immobile locato a canone concordato e sito in uno dei Comuni ad alta densità abitativa. Usare lo stesso codice anche se è locato a canone concordato, avendo scelto la cedolare secca e l'immobile si trova in uno dei Comuni dichiarati in stato di emergenza per eventi calamitosi nei 5 anni precedenti il 28/5/14. Il codice 8 serve anche contratti stipulati nel 2020 nei Comuni appena visti che abbiamo meno di 10 mila abitanti. Infine, va utilizzato per i Comuni della zona rossa interessati dal sisma del 2016. Il reddito in questo caso sarà ridotto del 30% ai fini della tassazione ordinaria, la cedolare secca invece sarà agevolata con aliquota al 10%.

• “9”: immobile che non rientra in nessuno dei casi descritti dai codici da 1 a 17 perché si tratta, ad esempio, di un'unità immobiliare priva di allacciamenti alla rete della luce, del gas e dell'acqua e, quindi, di fatto inutilizzata; oppure della pertinenza di un immobile tenuto a disposizione; oppure di un immobile tenuto a disposizione in Italia da contribuenti che dimorano temporaneamente all'estero; oppure di un immobile di proprietà condominiale (come i locali della portineria) e dichiarato dal singolo condomino, oppure di un immobile data in uso gratuito a un soggetto che l'affitta col regime delle locazioni brevi;

• “10”: abitazione o pertinenza data in uso gratuito a un familiare che vi abbia la residenza o utilizzata come abitazione principale da uno o più comproprietari diverso dal dichiarante (ad esempio, se padre e figlio posseggono un appartamento in cui vive solo il figlio che lo dichiara col codice "1", mentre il padre vive in una casa di sua esclusiva proprietà);

I codici 11 e 12 riguardano la locazione di una parte di casa adibita ad abitazione principale, trovi tutto nella sezione delle domande frequenti.

Inoltre, riportare:

• nella colonna 3, i giorni di possesso (365 per tutto l’anno), se l'immobile è indicato su più righi il totale dei giorni per i quali viene dichiarato non può comunque superare i 365. I fabbricati di nuova costruzione vanno dichiarati dalla data in cui diventano idonei all'uso cui sono destinati o dall'utilizzo del possessore;
• nella colonna 4, la percentuale di possesso (100 per l'unico proprietario);
• nella colonna 5 (da compilare solo in caso di locazione), il codice che corrisponde alla percentuale di canone e che si riporta a colonna 6:

• "1" per il 95% del canone di locazione sottoposto a tassazione ordinaria;

• “2" per i fabbricati siti nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano tassati in via ordinaria per il 75% del canone;

• "3" per il 100% del canone di locazione tassato con la cedolare secca;

• "4" per il 65% del canone percepito su immobili di interesse storico o artistico;

• nella colonna 6, il canone calcolato in base alle percentuali indicate coi codici di colonna 5. Se l’affitto è durato solo per una parte dell'anno il canone di locazione annuo va indicato in proporzione ai giorni di durata della locazione che indicati a colonna 3. In caso di comproprietà va riportato comunque per intero a prescindere dalla quota indicata a colonna 4.
• nella colonna 7, il codice corrispondente al caso particolare:

• "1" se l’immobile è distrutto o inagibile a seguito di eventi calamitosi e il Comune ha rilasciato la certificazione di non imponibilità fiscale attestante la distruzione dell'immobile. (codice “9” a colonna 2);

• "3" se l’immobile è inagibile per altre cause ed è stata chiesta la revisione della rendita (codice “9” a colonna 2);

• "4" se l’immobile è locato e non sono stati percepiti i canoni di locazione previsti dal contratto, in tutto o in parte e il procedimento di convalida di sfratto per morosità si è concluso prima della presentazione della dichiarazione dei redditi oppure per i canoni non percepiti dal 1° gennaio 2020, se entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi è stata effettuata l’ingiunzione di pagamento o l’intimazione di sfratto per morosità. In questi casi, se il canone di locazione è stato percepito solo per una parte dell’anno, va compilato un unico rigo, riportando in colonna 6 la quota di canone effettivamente percepita e indicando in colonna 7 il codice 4. Se l’importo del canone di locazione è stato rinegoziato in diminuzione, nella colonna 7 “Casi particolari” va indicato il codice 7. Se non è stato percepito alcun canone viene comunque assoggettata a tassazione la rendita catastale;

• "5" se l’immobile è posseduto in comproprietà ed è dato in locazione soltanto da uno o più comproprietari per la propria quota;

• "6", "7" e "8" riguardano casi molto particolari di rinegoziazione in diminuzione del canone d'affitto in corso d'anno;

• barrare la colonna 8, se si dichiara lo stesso immobile su più righi, per indicare che quello che si sta utilizzando è la prosecuzione del precedente;
• nella colonna 9, il codice catastale del Comune dove è situato l’immobile dichiarato (l’elenco dei codici è nell’appendice alle istruzioni ministeriali);
• nella casella di colonna 11, se si sceglie la cedolare secca sulle locazioni (nella colonna 2 sono indicati i codici "3", "4", "8", "11", "12" o "14"), il codice “1” per locazione ordinaria di immobili di categoria catastale C1, “2” per l’affitto breve di un immobile su cui verrà applicata l’aliquota del 21% o “3” per gli ulteriori immobili affittati con contratti brevi sui quali viene applicata la cedolare al 26%;
• nella colonna 12 il codice corrispondente alla propria situazione:

• "1" fabbricato diverso dall’abitazione principale e relative pertinenze, esente dall’Imu, ma assoggettato alle imposte sui redditi;

• "2" abitazione principale e pertinenze per le quali è dovuta l’Imu, come nel caso di abitazione principale di lusso o di pertinenze all’abitazione principale per le quali viene versato l’Imu (ad esempio per il secondo box);

• "3" immobile a uso abitativo non locato, assoggettato all'Imu e situato nello stesso Comune nel quale si trova l’abitazione principale. In questo caso il reddito dell’immobile fa parte della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali per il 50%. La sua eventuale pertinenza va indicata con il codice "9" a colonna 2.

• nella colonna 13 il codice "1"per i contratti a canone concordato per i quali è stata scelta la cedolare secca e sono stati inseriti i codici 8 o 12 nella colonna 2.

Sezione II: solo per immobili locati nei Comuni colpiti dal sisma del 2009

La sezione II del quadro B deve essere compilata, indicando gli estremi di registrazione del contratto di locazione, solo da chi ha concesso in locazione immobili situati in Abruzzo a soggetti residenti nei Comuni colpiti dal sisma del 6 aprile 2009 le cui abitazioni siano state distrutte o dichiarate inagibili (codice 14 a colonna 2 della sezione I del quadro B).

Per chi ha dato la casa in affitto, il canone di locazione da dichiarare è quello che risulta dal contratto, a cui bisogna togliere le spese di condominio, luce, acqua, gas e simili, se comprese nel canone, viceversa non vanno conteggiate nel totale. Il canone deve essere calcolato in base ai giorni di possesso (indicati nella colonna 3). In caso di comproprietà, il canone di locazione va indicato per intero, indipendentemente dalla quota di possesso. Questo tipo di dichiarazione prevede l'applicazione della tassazione ordinaria, cioè tramite Irpef e addizionali, di conseguenza il reddito derivante dall'affitto viene tassato con la propria aliquota marginale, cioè quella più alta di appartenenza in base agli altri redditi annui. Viceversa, è possibile applicare il regime generalmente più conveniente della cedolare secca.

Se il contratto di locazione si riferisce, oltre che all'abitazione, anche alle sue pertinenze (box, posto auto, cantina...) nella colonna 6 si indica, per ogni unità immobiliare, la quota del canone di affitto corrispondente. Per ottenere la quota proporzionale del canone di locazione si applica la formula:

Quota proporzionale del canone = canone totale x singola rendita / totale delle rendite

Come dichiarare i redditi da cedolare secca

Il regime della "cedolare secca" prevede l’applicazione di un’imposta che sostituisce, oltre che l’Irpef e le addizionali regionale e comunale, anche le imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione. La base imponibile della cedolare è costituita dal canone di locazione annuo, sul quale si applica un’aliquota del 21%.

È prevista poi un’aliquota agevolata del 10% per i contratti di locazione a canone concordato sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini (art. 2 comma 3, art. 5 comma 2 e art. 8 Legge 431/98), relativi ad abitazioni site nei Comuni con carenze abitative (Bari, bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia, i Comuni che confinano con questi e gli altri capoluoghi di provincia - elencati all’art.1, comma 1 lett. a) e b) DL 551/88) e negli altri Comuni elencati nelle delibere del CIPE (Comitato interministeriale per la programmazione economica).

Questi contratti si indicano col codice 8 o 12 nella colonna 2 del quadro B. L’aliquota agevolata si applica anche ai contratti di locazione a canone concordato stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato tra il 2009 e il 2014 lo stato di emergenza a seguito di eventi calamitosi. Per il 2020 questa stessa agevolazione è concessa solo ai Comuni con popolazione fino a 10.000 abitanti. L’agevolazione si applica anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni colpiti dagli eventi sismici del 2016 in cui sia stata individuata una zona rossa.
In questi casi, deve essere compilata la casella di colonna 13 “Altri dati”.

La scelta di questo regime si fa alla registrazione del contratto. Si può scegliere al momento della dichiarazione dei redditi solo per i contratti senza obbligo di registrazione, cioè i contratti di durata inferiore a 30 giorni totali annui. A prescindere dal momento in cui si effettua la scelta della cedolare secca, occorre comunque indicare l'immobile nel quadro B barrando la colonna 11.

Nei calcoli finali, il reddito derivante dalla locazione a cui si applica la cedolare secca, farà parte del reddito complessivo ai fini della valutazione della condizione di familiare a carico, per il calcolo delle detrazioni per familiari a carico e di quelle per oneri e per stabilire se spettano e a quanto ammontano i benefici, fiscali e non, collegati al possesso di determinati requisiti di reddito (come l'Isee). Non viene invece considerato per il pagamento dell'Irpef.

Come dichiarare la sublocazione

Il Fisco considera i redditi percepiti per la sublocazione di un immobile come “redditi diversi” ai fini fiscali: quindi devono essere dichiarati interamente nel quadro D, rigo D4, indicando a colonna 3 il codice “3”. In caso di sublocazione di durata inferiore ai 30 giorni, di immobili ricevuti in comodato si indica il codice “10” a colonna 3.

L'affitto della portineria

I locali condominiali (portineria, alloggio del portiere...) che hanno un’autonoma rendita catastale devono essere dichiarati dal singolo condomino, indicando il codice “9” a colonna 2. Per indicare la cifra giusta l’amministratore deve consegnare i documenti necessari con le quote in millesimi ad ogni condòmino: infatti, va inserito il reddito solo se la quota di spettanza è superiore a 25,82 euro all'anno.

Quando si parla di affitti brevi, spesso a fini turistici, si fa riferimento ai contratti di affitto di immobili ad uso abitativo, situati in Italia, con durata inferiore ai 30 giorni stipulati direttamente tra privati (non aziende) o per il tramite di intermediari immobiliari che operano anche attraverso la gestione di portali on-line. 

Si possono avere al massimo 4 immobili destinati alla locazione breve, chi ne possiede di più deve presentare il modello Redditi perché si configura come reddito d'impresa e non è possibile applicare la cedolare secca. Da gennaio 2024, inoltre, è possibile utilizzare la cedolare secca al 21% per tassare gli affitti brevi solo su uno degli immobili che si possiedono, dal secondo in poi la cedolare è del 26%.

Il termine dei 30 giorni di durata, deve essere considerato in relazione a ogni contratto. Quindi, se nel corso dello stesso anno si stipulano più contratti con le stesse persone, il termine va riferito a ogni singolo contratto, ma se complessivamente si superano i 30 giorni il contratto deve essere registrato.

Se l'intermediario immobiliare interviene non solo nella stipula del contratto, ma anche incassando i canoni di locazione, deve trattenerti il 21% del canone percepito a titolo di ritenuta. Per questo motivo gli intermediari devono consegnare al locatore la Certificazione Unica con indicate le ritenute che hanno trattenuto e versato allo Stato. La ritenuta è applicata sul canone indicato nel contratto di locazione (sono escluse caparre o depositi cauzionali), in particolare vengono tassate:

• le spese per servizi accessori, a meno che siano state sostenute direttamente dal locatario oppure gli siano state riaddebitate sulla base dei costi o dei consumi effettivamente sostenuti;
• la provvigione dovuta all'intermediario se è trattenuta sul canone che spetta in base al contratto.

La ritenuta è a titolo d'imposta se in dichiarazione dei redditi o alla registrazione del contratto è stata scelta la cedolare secca, altrimenti è a titolo di acconto su quanto dovuto a fine anno. Se la cedolare non è stata trattenuta dall'intermediario, è comunque obbligatorio dichiarare i redditi percepiti tramite il 730 e pagare la cedolare secca relativa. 

Compilare il quadro B degli affitti brevi

Per compilare il quadro B relativamente agli affitti brevi, ricordiamo che la tassazione del canone deve avvenire nell'anno in cui è stato locato l'immobile.

In pratica, per affitti del 2025 per i quali ancora non sono stati incassati i canoni di locazione o se sono stati incassati e non è stata rilasciata la Certificazione Unica da parte dell'intermediario, bisogna comunque indicarli nel 730 di quest'anno sui redditi dell'anno scorso. Se invece, sono stati percepiti dei canoni nel 2024 ma la locazione avviene nel 2025, questi redditi andranno nel 730 del prossimo anno.

In particolare, per compilare la colonna 6 con il canone di locazione, se si è optato per la cedolare secca bisogna indicare il 100% del canone percepito, con le eventuali riduzioni per servizi accessori appena visti.

Se la Certificazione Unica è stata rilasciata dall'intermediario e il contratto di locazione si è concluso nel 2024, controllare nel quadro "Certificazione Redditi - Locazioni brevi" se nella casella 4 è indicato l'anno 2024 e non è barrata la casella del punto 21, indica a colonna 6 l'importo riportato nel punto 19 della CU. Se nella casella del punto 4 è riportato l'anno 2024 inserirai l'importo indicato nel punto 19 nel 730/2025 relativo ai redditi 2024. Se invece è barrata la casella 21 indica l'importo al rigo D4 del quadro D riportando il codice 10 a colonna 3 (sublocazione di immobile da parte del comodatario).

Se il periodo di locazione è a cavallo di due anni, devi indicare solo la parte di canone relativo alla locazione svoltasi nel 2023. 

Se relativamente allo stesso immobile devi dichiarare più importi per locazioni brevi o hai più CU, puoi scegliere se aggregare i dati oppure indicare ogni singolo contratto separatamente nel quadro B. Se decidi di aggregare i dati, per ogni immobile devi sommare gli importi presenti nel punto "importo corrispettivo" della CU (punti 19, 119, 219, 319 e 419) per i quali le relative caselle "anno" (punti 4, 104, 204, 304, e 404) indicano 2022 e quelle "locatore non proprietario" (punti 21, 121, 221, 321 e 421) non risultano barrate. 

Sezione III: il codice CIN

Chiunque affitti un’unità immobiliare con finalità turistiche deve richiedere il CIN (codice identificativo nazionale), che deve esser anche inserito nella sezione III del quadro B, nel rigo B12.

Per compilare il rigo B12 si indica:

• a colonna 1 il numero di rigo della sezione I in cui è in dicato l’immobile in affitto per il quale si deve indicare il CIN;
• a colonna 2 il numero di modello nel quale è stato indicato l’immobile locato, nel caso sia stato necessario compilare il quadro B di più modelli perché uno non era sufficiente;
• a colonna 3 il CIN.

Chi possiede più immobili per i quali ha il CIN deve compilare un rigo B12 per ognuno.

Non producono reddito da fabbricato e, quindi, non devono essere dichiarati:

• le costruzioni rurali utilizzate come abitazione che appartengono al possessore o all’affittuario dei terreni ed effettivamente adibite a usi agricoli perché il reddito è già compreso in quello del terreno. Le unità immobiliari, che non hanno i requisiti per essere considerate rurali, devono essere dichiarate utilizzando la rendita presunta se quella definitiva non è ancora stata attribuita. In ogni caso, sono considerate produttive di reddito le unità immobiliari che rientrano nelle categorie A/1 e A/8 e quelle che hanno caratteristiche di lusso;
• le costruzioni che servono per svolgere le attività agricole, comprese quelle destinate alla protezione delle piante, conservazione dei prodotti agricoli, custodia delle macchine, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione;
• i fabbricati rurali destinati all’agriturismo;
• le unità immobiliari, per il periodo in cui sono state rilasciate licenze, concessioni o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia e durante il quale non vengono utilizzate;
• gli immobili completamente adibiti a sedi aperte al pubblico di musei, biblioteche, archivi, cineteche ed emeroteche, quando il possessore non ricava alcun reddito dall’utilizzo dell’immobile. Il contribuente, in questo caso, deve presentare una comunicazione all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro tre mesi dalla data in cui ha avuto inizio l'utilizzo;
• le unità immobiliari destinate esclusivamente all’esercizio del culto, nonché i monasteri di clausura, se non sono locati, e le loro pertinenze;
• i fabbricati (non abitabili al 7/5/2004) siti in zone rurali che ristrutturati diventano abitabili e vengono locati dall'imprenditore agricolo a certe condizioni.