Comodato d'uso gratuito: cos'è, quando è utile e come si registra

Se vuoi dare una casa a un figlio o lasciare un bene in uso temporaneo senza affitto, il comodato d’uso è lo strumento giusto: è per definizione gratuito, si può registrare on line con il Modello RAP dell’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni e costa 200 € di imposta di registro più bollo da 16 € ogni 4 facciate/100 righe. Ma come funzionano i contratti di comodato d'uso? Quando si usano di solito? E qual è la procedura per registrarli?

Cos'è un contratto di comodato d'uso

Giuridicamente il comodato è regolato dal codice civile come il contratto col quale una parte consegna all'altra una cosa, mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo e per un uso determinato, con l'obbligo di restituzione. In soldoni è quel contratto che regola il prestito di un oggetto (o una casa) senza alcun corrispettivo.

Quando si utilizza il comodato

Di solito si presta qualcosa a titolo gratuito per una forma di cortesia, tanto è vero che normalmente il comodato avviene principalmente tra amici o parenti. In altri casi però chi presta un oggetto di sua proprietà ricava un vantaggio indiretto: è il caso ad esempio della cessione di un immobile in comodato d’uso per non lasciarlo ad esempio incustodito; ma si può ad esempio lasciare in comodato anche un giardino o un orto perché venga annaffiato e curato.

Obblighi e benefici per chi riceve il bene in prestito

L'obbligo principale di chi riceve un oggetto in comodato consiste nel custodire e conservare l’oggetto con diligenza nel rispetto della destinazione d’uso e senza il diritto di darlo ad altri se non c'è il preventivo consenso del proprietario: pena la risoluzione del contratto.

Se non è prevista una data di scadenza del comodato, la restituzione deve avvenire su richiesta del proprietario. A scanso di equivoci è consigliabile mettere l’accordo per iscritto, specificando tutti gli aspetti importanti del prestito.

A chi conviene il contratto di comodato d'uso

Ma a chi conviene utilizzare il comodato d'uso? Vediamo quali vantaggi può portare a figli e genitori e per che cosa può servire quando si stipula tra estranei.

Nel caso di un familiare (figlio/genitore), il comodato d'uso permette una riduzione dell'IMU del 50% ma solo se:

• il contratto è registrato;
• la parentela è di primo grado;
• viene usato come abitazione principale del comodatario;
• il comodante risiede e dimora nello stesso Comune e possiede una sola altra abitazione in quel Comune (non di lusso).

Se il contratto viene fatto tra estranei, di fatto non c'è nessuna agevolazione IMU specifica; resta utile, però, per formalizzare l’uso gratuito e regolare spese e responsabilità. 

Chi paga l’Imu in caso di comodato d’uso gratuito?

In caso di comodato registrato tra genitori e figli, la condizione per ottenere lo sconto del 50% sulla base imponibile è che il comodante risieda e viva nello stesso Comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato e che possieda sempre in quel Comune una sola altra abitazione che utilizza come dimora abituale. L’agevolazione spetta anche per le pertinenze, con le stesse regole valide per l’abitazione principale. Il limite di due immobili si riferisce a immobili ad uso abitativo, quindi, ad esempio se possiedi un terreno agricolo o un’area edificabile non li devi conteggiare per verificare se possiedi le caratteristiche appena elencate.

Attenzione alla data di registrazione del comodato: la registrazione ha valore dal giorno indicato dal contratto e se il comodato viene registrato nei primi 15 giorni del mese la riduzione vale per tutto il mese, viceversa la riduzione parte dal mese successivo. Per ottenere l’agevolazione il contratto deve essere registrato in forma scritta entro 20 giorni dalla data di sottoscrizione.

Come e quando va fatta la registrazione

Come tutti gli atti, anche il contratto di comodato d'uso può essere registrato. Anzi, è obbligatoria la registrazione quando si tratta di beni immobili. In questo caso, oltre a indicare la durata e l’uso consentito, è bene chiarire chi si fa carico delle spese e della manutenzione. Va specificato anche l’eventuale divieto, a chi riceve il bene in comodato (comodatario), di concedere a terzi il godimento dell'immobile. Un'altra cosa importante è prevedere con precisione il momento della restituzione della casa o dell'appartamento, poiché non è prevista per il comodato la procedura rapida di sfratto che può essere chiesta per i contratti di locazione. La registrazione del contratto va fatta entro 30 giorni.

Come si registra online

La registrazione di un contratto di comodato può essere fatta totalmente online. Per accedere alla nuova funzione basta loggarsi nella propria area riservata del sito dell’Agenzia delle entrate tramite SPID o la CIE. Per registrare il contratto di comodato si deve utilizzare il modello Rap. Puoi scaricare a questo link il modulo per registrare il contratto di comodato d'uso gratuito in pdf, e se ti serve supporto per la compilazione del Rap, sul sito dell'Agenzia delle entrate trovi la guida alla compilazione. 

Il software messo a disposizione dall’Agenzia delle entrate oltre a consentire la compilazione del modello e l’invio online permette anche di calcolare le imposte di registro e di bollo dovute, oltre alle eventuali sanzioni ed interessi. Questi importi verranno poi addebitati direttamente sul conto corrente del dichiarante che deve quindi fornire il proprio Iban in fase di compilazione del modello, se non risulta già a sistema perché, ad esempio, comunicato in fase di compilazione del 730.

Oltre alla compilazione del modello RAP occorre allegare un unico file in formato Tif, TiFF o Pdf/A contenente una copia del contratto sottoscritto dalle parti e una copia di eventuali altri documenti necessari a descrivere il contratto stesso.

Quanto costa registrare il contratto

Il costo di registrazione del contratto è pari a 200 € di imposta di registro + 16 € di marche da bollo ogni 100 righe.  

Cessazione e risoluzione del contratto

Il contratto cessa una volta scaduto il termine previsto dal contratto stesso: in questo caso non servono adempimenti aggiuntivi. Se invece si vuole chiudere prima il contratto (recesso anticipato) e il contratto è registrato, si può fare preparando una scrittura di risoluzione e registrandola con RAP (on line o in ufficio).