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Ristrutturazioni edilizie

01 agosto 2019
  • contributo tecnico di
  • Tatiana Oneta

01 agosto 2019
  • contributo tecnico di
  • Tatiana Oneta

Non solo gli interventi di ristrutturazione, ma anche quelli di manutenzione, restauro ed eliminazione delle barriere architettoniche. Scopri tutte le opere detraibili e chi ne ha diritto.

Interventi detraibili

Gli interventi edilizi agevolabili, sotto il profilo tecnico e nei loro contenuti, sono classificati e definiti dalla legge quadro dell’edilizia (articolo 3 DPR 380/2001 e successive modificazioni ed integrazioni di cui al D. Lgs 301/2002 e al DL 69/13).

Sono agevolabili gli interventi realizzati su edifici esistenti. In particolare sono detraibili:

  • le spese di manutenzione ordinaria (solo per le parti comuni condominiali);
  • le spese di manutenzione straordinaria;
  • le spese di restauro e di risanamento conservativo;
  • le spese di ristrutturazione edilizia.

Gli interventi previsti in ciascuna delle categorie di norma vengono correlati da interventi di categorie diverse: ad esempio, negli interventi di manutenzione straordinaria sono necessarie, per completare l'intervento edilizio nel suo insieme, opere di pittura e finitura ricomprese in quelle di manutenzione ordinaria. Pertanto ai fini della detrazione, occorre tener conto del carattere assorbente della categoria "superiore" rispetto a quella "inferiore" anche per le spese che normalmente non sarebbero detraibili.

In caso di più opere in un intervento complesso, è importante la corretta dicitura della tipologia di intervento che sia, cautelativamente, il più comprensiva delle opere accessorie e va concordata con il progettista in sede di definizione di tutti gli interventi previsti. Ricorda: anche queste spese rientrano tra quelle detraibili. Il nostro consiglio è quello, in caso di interventi ingenti o particolari, di rivolgersi a professionisti esperti che dirigano i lavori in qualità di terzi rispetto all’esecutore delle opere.

L’ammontare massimo di spesa ammessa alle detrazioni va riferito all'unità abitativa e alle sue pertinenze considerate complessivamente, anche se accatastate separatamente.

Manutenzione ordinaria

Gli interventi di manutenzione ordinaria sono detraibili solo se riguardano parti comuni condominiali e riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Sono esempi di interventi di manutenzione ordinaria:

  • la sostituzione parziale o integrale di pavimenti, infissi e serramenti;
  • la tinteggiatura di pareti, soffitti o infissi interni ed esterni;
  • il rifacimento di intonaci interni;
  • l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze;
  • la verniciatura delle porte dei garage;
  • la riparazione di impianti per servizi accessori (impianto idraulico);
  • i rivestimenti e le tinteggiature di prospetti esterni senza modifiche dei preesistenti oggetti, ornamenti, materiali e colori;
  • il rifacimento di pavimentazioni esterne e manti di copertura senza modifiche ai materiali;
  • la sostituzione di tegole e altre parti accessorie deteriorate per smaltimento delle acque;
  • il rinnovo delle impermeabilizzazioni, le riparazioni a balconi e terrazze;
  • impermeabilizzazione e relative pavimentazioni;
  • la riparazione di recinzioni;
  • la sostituzione di elementi di impianti tecnologici;
  • la sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, senza modifica della tipologiadi infisso...

Manutenzione straordinaria

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono detraibili sia per le singole abitazioni che per le parti comuni condominiali e riguardano le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, o per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche alle destinazioni d’uso. Si tratta di interventi innovativi nel rispetto dell’immobile esistente.

Sono compresi nella manutenzione straordinaria:

  • la sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale o tipologia di infisso;
  • la realizzazione e adeguamento di opere accessorie e pertinenziali che non comportino aumento di volumi o di superfici utili;
  • la realizzazione di volumi tecnici, quali centrali termiche, impianti di ascensori, scale di sicurezza, canne fumarie;
  • la realizzazione e integrazione di servizi igienico-sanitari senza alterazione dei volumi e delle superfici;
  • la sostituzione della caldaia;
  • la realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio;
  • il consolidamento delle strutture di fondazione e in elevazione;
  • il rifacimento di vespai e scannafossi;
  • la sostituzione di solai interpiano senza modifica delle quote d’imposta;
  • il rifacimento di scale e rampe;
  • la realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate;
  • la sostituzione di solai di copertura con materiali diversi dai preesistenti;
  • la sostituzione di tramezzi interni, senza alterazione della tipologia dell’unità immobiliare;
  •             la realizzazione di elementi di sostegno di singole parti strutturali

Restauro o risanamento conservativo

Sono compresi in questa tipologia, gli interventi finalizzati a conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili.

Esempi di interventi di restauro e risanamento conservativo sono:

  • gli interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado;
  • l’adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti;
  • l’apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali;
  • il ripristino dell’aspetto storico-architettonico di un edificio.

Ristrutturazione edilizia

Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia, sono compresi quelli rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare a un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente. Ad esempio:

  • la demolizione e fedele ricostruzione dell’immobile;
  • la modifica della facciata;
  • la realizzazione di una mansarda o di un balcone;
  • la trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda;
  • l’apertura di nuove porte e finestre;
  • la costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.

L’Agenzia delle Entrate ha però specificato che per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione. Inoltre, se la ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”.

Eliminazione delle barriere architettoniche

Si tratta di opere che possono essere realizzate sia sulle parti comuni sia sulle unità immobiliari e che si riferiscono a diverse categorie di lavori, come ad esempio:

  • la sostituzione di finiture (pavimenti, porte, infissi esterni, terminali degli impianti);
  • il rifacimento o l’adeguamento di impianti tecnologici (servizi igienici, impianti elettrici, citofonici, impianti di ascensori);
  • gli interventi di natura edilizia più rilevante, quali il rifacimento di scale e ascensori;
  • l’inserimento di rampe interne ed esterne agli edifici e di servoscala o piattaforme elevatrici.

Gli interventi per essere agevolabili devono presentare le caratteristiche tecniche previste dalla legge di settore. Ad esempio, l’intervento di sostituzione della vasca da bagno con altra vasca con sportello apribile o con box doccia non è agevolabile come intervento diretto alla eliminazione delle barriere architettoniche, anche se in grado di ridurre, almeno in parte, gli ostacoli fisici fonti di disagio per la mobilità di chiunque e di migliorare la sicura utilizzazione delle attrezzature sanitarie, perché tale intervento non presenta le caratteristiche tecniche di cui al DM 236 del 1989.

Le spese che possono essere detratte al 19% tra quelle mediche sostenute per i disabili (come ad esempio la costruzione di rampe per carrozzine) sono detraibili anche in questa categoria solo per la parte per cui non si recupera l’altra percentuale di spesa.

Lavori finalizzati a favorire la mobilità interna ed esterna all'abitazione

Si tratta di opere che favoriscono la mobilità interna ed esterna all’abitazione da parte di persone portatrici di handicap ai sensi dell’articolo 3 comma 3 della Legge 104/92. Questa finalità deve essere ottenuta attraverso l’utilizzo della comunicazione, della robotica e di ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata. La detrazione compete unicamente per le spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili, mentre non spetta per le spese sostenute in relazione al semplice acquisto di strumenti, anche se diretti a favorire la comunicazione e la mobilità interna ed esterna. Ad esempio, non rientrano nell’agevolazione i telefoni a viva voce, gli schermi a tocco, i computer, le tastiere espanse, che sono inquadrabili nella categoria dei sussidi tecnici e informatici per i quali, a determinate condizioni, è prevista la detrazione Irpef del 19% 

Prevenzione compimento di atti illeciti da parte di terzi

Per “atti illeciti” si intendono quelli penalmente illeciti (per esempio, furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti).

Rientrano tra queste misure il rafforzamento:

  • la sostituzione o l’installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici,;
  • l’apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione;
  • l’installazione di porte blindate o rinforzate;
  • l’apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini;
  • l’installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti;
  • l’apposizione di saracinesche;
  • l’installazione di tapparelle metalliche con bloccaggi, di vetri antisfondamento, di casseforti a muro, di fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati e di apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline.

La detrazione è applicabile unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili. Non è detraibile il contratto stipulato con un istituto di vigilanza che rientra nel credito d’imposta per la videosorveglianza.

Cablatura degli edifici

Sono opere finalizzate alla realizzazione di antenne collettive o reti via cavo per distribuire la ricezione nelle singole unità abitative. Ai fini delle agevolazioni fiscali, la tipologia di intervento ammissibile è limitata al caso di lavori, in edifici esistenti, che interconnettano tutte le unità immobiliari residenziali.

Possono, inoltre, essere oggetto di agevolazione fiscale gli interventi di cablatura degli edifici per l’accesso a servizi telematici e di trasmissione dati, informativi e di assistenza, quali, ad esempio, la contabilizzazione dell’energia da centrali di teleriscaldamento o di co-generazione e la teleassistenza sanitaria e di emergenza. Anche la realizzazione di un’antenna comune, in sostituzione delle antenne private, rientra nella finalità di “cablaggio” degli edifici.

Contenimento dell'inquinamento acustico

Le opere finalizzate al contenimento dell’inquinamento acustico possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, come ad esempio la sostituzione di vetri degli infissi. In tal caso occorre acquisire idonea documentazione (scheda tecnica del produttore) che attesti l’abbattimento delle fonti sonore interne o esterne all’abitazione, nei limiti fissati dalla normativa. I costi delle opere finalizzate al contenimento acustico, anche se corrispondenti a interventi di manutenzione ordinaria, sono ammissibili alla detrazione fiscale per la singola unità immobiliare, a condizione che la scheda prodotto del costruttore certifichi l’ottenimento dei parametri fissati dalla Legge n. 447 del 1995 (Circolare 11.05.1998 n. 121, punto 4).

Risparmio energetico

Tali opere possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici. Questi interventi sono alternativi a quelli che prevedono la riqualificazione energetica che consente la detrazione del 65% della spesa sostenuta, ma che prevedono determinati livelli di risparmio energetico per essere agevolabili. Sono agevolabili:

  • opere di coibentazione dell’involucro edilizio che consentano un contenimento del fabbisogno energetico necessario per la climatizzazione di almeno il 10%, purché realizzate con le regole tecniche previste nella tabella A allegata alla legge 9 gennaio 1991, n. 10;
  • opere di coibentazione di reti di distribuzione di fluidi termovettori;
  • impianti di climatizzazione e/o produzione di acqua calda sanitaria che utilizzino pannelli solari piani;
  • impianti che utilizzano pompe di calore per climatizzazione ambiente e/o produzione di acqua calda sanitaria;
  • generatori di calore che, in condizione di regime, presentino un rendimento, misurato con metodo diretto, non inferiore al 90%;
  • generatori di calore che utilizzino come fonte energetica prodotti di trasformazione di rifiuti organici e inorganici o di prodotti vegetali a condizione che, in condizione di regime, presentino un rendimento, misurato con metodo diretto, non inferiore al 70;
  • apparecchiature per la produzione combinata di energia elettrica e calore a condizione che il fattore di utilizzo globale del combustibile non sia inferiore al 70;
  • apparecchiature di regolazione automatica della temperatura dell’aria all’interno delle singole unità immobiliari o dei singoli ambienti, purché, in quest’ultimo caso, applicati almeno al 70% degli ambienti costituenti l’unità immobiliare;
  • apparecchiature di contabilizzazione individuale dell’energia termica fornita alle singole unità immobiliari;
  • trasformazione, legittimamente deliberata, di impianti centralizzati di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas per la climatizzazione e la produzione di acqua calda sanitaria, purché da detta trasformazione derivi un risparmio di energia non inferiore al 20% e purché gli impianti unifamiliari siano dotati di un sistema automatico di regolazione della temperatura e di un generatore di calore con rendimento, misurato con metodo diretto, non inferiore al 90%. Sono escluse le abitazioni situate nelle aree individuate dalle regioni e province autonome di Trento e di Bolzano, ai sensi dell’art. 6 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, come siti per la realizzazione di impianti e di reti di teleriscaldamento;
  • sostituzione di scaldacqua elettrici con scaldacqua alimentati a combustibile;
  • sorgenti luminose aventi un’efficienza maggiore o uguale a 50 Lumen/Watt, nel limite massimo annuo di una sorgente luminosa per vano dell’unità immobiliare.
Dal 2019 è prevista la possibilità di cedere la detrazione al fornitore in cambio di uno sconto di pari importo direttamente in fattura.

Impianti fotovoltaici

Si tratta dell’installazione di impianti fotovoltaici, compresi fornitura e posa in opera dell’impianto completo di tutte le sue componenti e prestazioni professionali. Per essere detraibile, è necessario che l'impianto sia installato per far fronte ai bisogni energetici dell'abitazione (cioè per usi domestici, di illuminazione, alimentazione di apparecchi elettrici...) e che quindi sia posto direttamente al servizio dell'abitazione. Sono compresi a corredo dell’impianto fotovoltaico anche eventuali sistemi di accumulo energetico installati anche successivamente a un impianto fotovoltaico preesistente e gli eventuali adeguamenti necessari (da armonizzare secondo le precedenti voci). Sono quindi detraibili:

  • la fornitura e posa in opera di tutte le apparecchiature meccaniche, elettriche ed elettroniche;
  • la fornitura e posa in opera di sistemi per il monitoraggio anche remoto dell’impianto e utenze in oggetto;
  • le opere idrauliche e murarie necessarie per la realizzazione a regola d’arte di impianti fotovoltaici organicamente collegati alle utenze.

Prevenzione degli infortuni domestici

L’agevolazione compete anche per la semplice riparazione di impianti insicuri realizzati su immobili e non si richiede che l'intervento sia innovativo. Tra le opere agevolabili rientrano, ad esempio, l’installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti, il montaggio di vetri anti-infortunio, l’installazione del corrimano, la sostituzione del tubo del gas o la riparazione di una presa mal funzionante.

Non dà diritto alla detrazione il semplice acquisto, anche a fini sostitutivi, di apparecchiature o elettrodomestici dotati di meccanismi di sicurezza, come nel caso di acquisto di una cucina a spegnimento automatico che sostituisca una tradizionale cucina a gas.

Messa a norma degli edifici

Si tratta di tutti gli interventi effettuati sulle singole unità immobiliari o sulle parti comuni condominiali, dotati di certificato di conformità, rilasciato da soggetti abilitati, anche se di entità minima.

Bonifica dall'amianto

L'ambito di applicazione è circoscritto alle unità immobiliari a carattere residenziale.


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