Ecobonus: la guida completa alle detrazioni nel 730

L’agevolazione in generale spetta ai soggetti residenti e non residenti, titolari di qualsiasi tipologia di reddito, tuttavia, chi percepisce solo redditi soggetti a tassazione separata (cedolare secca, regime forfettario...) non può detrarre nulla dalle imposte che paga. Rientrano tra i beneficiari le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni, gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale, le società semplici, le associazioni tra professionisti e i soggetti che conseguono reddito d'impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali).

La detrazione spetta ai:

• proprietari e nudi proprietari;
• titolari di un diritto reale di godimento quali usufrutto, uso, abitazione o superficie;
• locatari o comodatari (previo consenso del legittimo possessore);
• soci di cooperative divise e indivise;
• imprenditori individuali e soggetti che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari) per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce;
• Istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati, per le spese sostenute per interventi realizzati su immobili di loro proprietà, adibiti a edilizia residenziale pubblica.

La spesa massima detraibile è riferita all’immobile, da dividere tra gli aventi diritto in base alla quota di spesa sostenuta.

Familiari conviventi

La detrazione spetta anche al familiare conviventedel possessore o detentore dell’immobile ristrutturato, a condizione che sostenga le spese e siano intestati a lui bonifici e fatture. Se manca l’intestazione nei documenti, basta annotare sulla fattura la percentuale di spesa da lui sostenuta.

La convivenza deve sussistere già al momento in cui si effettuano i lavori. Non serve un contratto di comodato tra familiari, basta un’autocertificazione per dichiarare di esser convivente. Per familiari s’intendono il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.

La detrazione spetta al familiare per i costi sostenuti per la ristrutturazione di una qualsiasi delle abitazioni in cui si esercita la convivenza, quindi anche per la riqualificazione delle seconde case.

Ferme restando tutte le altre condizioni, la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali all'esecuzione dei lavori sono intestate al proprietario dell'immobile e non al familiare che usufruisce della detrazione. 

A partire dal 2025 però la detrazione spetta solo nella percentuale ordinaria, anche se il familiare utilizza l’immobile come abitazione principale.

Convivente more uxorio

La detrazione spetta al convivente more uxorio del proprietario dell’immobile anche in assenza di un contratto di comodato. La disponibilità dell’immobile da parte del convivente risulta, infatti, insita nella convivenza disciplinata dalla legge n. 76 del 2016 (c.d. legge Cirinnà).

Il convivente more uxorio che sostenga le spese di recupero del patrimonio edilizio, nel rispetto delle condizioni necessarie, può, quindi, fruire della detrazione come i familiari conviventi. Così, ad esempio, può fruire della detrazione anche per le spese sostenute per interventi effettuati su una delle abitazioni nelle quali si esplica il rapporto di convivenza anche se diversa dall’abitazione principale della coppia. Allo stesso modo del familiare convivente la detrazione, a partire dal 2025, spetta solo nella misura ordinaria.

Lavori condominiali

Il singolo condomino usufruisce della detrazione per i lavori effettuati sulle parti comuni del condominio, nei limiti della ripartizione millesimale delle spese e nei limiti delle quote effettivamente pagate. A partire dal 2025 il condomino utilizza la percentuale di detrazione relativa alla sua personale posizione, quindi all’interno della riqualificazione condominiale ci saranno soggetti che utilizzeranno la percentuale maggiorata relativa all’abitazione principale e altri che potranno usufruire solo di quella ordinaria.

L’ammontare massimo di spesa si intende riferito a ciascuna delle unità immobiliari che costituiscono l’edifico, tranne nel caso di intervento di riqualificazione energetica che si riferisce all’intero edificio e non a parti di esso.

Se nello stesso edificio, un condomino esegue lavori sulla propria abitazione e lavori condominiali, usufruisce del limite massimo di spesa per ciascuno dei due interventi eseguiti.

Se un condomino possiede più appartamenti nel condominio, può usufruire del limite di spesa massimo per ognuno di questi. 

Affitto o comodato

Le spese di ristrutturazione sostenute da chi detiene l’immobile, tramite un contratto d’affitto o di comodato, sono detraibili solo se il contratto è regolarmente registrato e abbiano il consenso scritto all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario. In caso di cessazione del contratto di locazione o di comodato, gli ex detentori dell’immobile continuano a detrarre le quote residuali. Dal 2025 a questi soggetti spetta solo la percentuale di detrazione ordinaria, non quella maggiorata anche se sfruttano l’ecobonus per riqualificare l’abitazione in cui vivono.

Futuro acquirente

L’acquirente dell’immobile può effettuare i lavori di ristrutturazione se, oltre a possedere le altre condizioni previste, ha stipulato il compromesso che viene regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate. L’importante è che sia entrato in possesso dell’immobile e che esegua i lavori a proprie spese.

Lavori eseguiti in proprio con acquisto di materiali

Chi esegue in proprio i lavori di ristrutturazione ha comunque diritto alla detrazione limitatamente alle spese per l'acquisto dei materiali utilizzati, che possono essere comprati prima dell’inizio dei lavori. In questo caso però sui materiali viene applicata l’Iva ordinaria del 22% e non quella agevolata del 10% come avviene quando è l’impresa fornire prodotti e manodopera.

Con la manovra di bilancio 2025 il Governo ha ridotto le percentuali di detrazione per l’Ecobonus. Per capire quindi quanto si recupera dobbiamo fare un distinguo in base all’anno di sostenimento della spesa.

Per le spese sostenute nel 2024 che vengono inserite nel 730/2025 si recupera:

• detrazione del 65%: per interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti. La spesa massima detraibile varia in base al tipo di intervento realizzato e la detrazione viene divisa in 10 quote annuali di pari importo. Alcune spese di riqualificazione energetica (infissi, caldaie a condensazione...) possono essere detratte con percentuali inferiori.
• detrazione del 70%: per gli interventi condominiali che riguardano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio stesso. Limite di spesa massima di 40.000 euro per unità abitativa, ad esempio, per un condominio di 4 appartamenti la spesa massima detraibile al 70% o al 75% è di 160.000 euro.
• detrazione del 75%: se l’intervento è finalizzato a migliorare la prestazione energetica estiva e invernale del condominio, conseguendo almeno la qualità media di cui al DM(decreto ministeriale) del 26 giugno 2015. Limite di spesa massima di 40.000 euro per unità abitativa.

Nel 2025 la detrazione è del 36% ma il limite di spesa varia in base all’intervento. La percentuale base è elevabile al 50% se si interviene sulla propria abitazione principale.

Nel 2026 e 2027 la detrazione ordinaria scende al 30%, elevabile al 36% se si interviene sulla propria abitazione principale.

Tutte le spese di riqualificazione energetica vanno indicate nel Quadro E, sez. IV Righi E61/E62 del modello 730/2025. Non è necessario presentare domande per ottenerlo ma è fondamentale inviare la comunicazione ad Enea al termine dei lavori.

Quali documenti conservare

Per tutte le tipologie di spesa detraibile occorre conservare:

• stampa originale della scheda descrittiva riportante il codice CPID assegnato dal sito Enea;
• l'asseverazione redatta dal tecnico abilitato insieme al computo metrico;
• la scheda tecnica dei prodotti installati;
• stampa dell'e-mail inviata da Enea contenente il codice CPID a garanzia del corretto invio della documentazione;
• le fatture;
• i bonifici bancari o postali parlanti;
• altra documentazione relativa alle spese il cui pagamento può non essere eseguito con bonifico (ritenute d’acconto sui compensi ai professionisti, imposta di bollo e diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni ecc.);
• l’autocertificazione in cui dichiari di non fruire di eventuali altri contributi riferiti agli stessi lavori;
• eventuale copia della comunicazione della prosecuzione lavori;
• se i lavori sono stati sostenuti dall’affittuario o dal comodatario, copia della dichiarazione di consenso del proprietario all’esecuzione dei lavori;
• in caso di vendita dell’immobile oggetto dell’intervento, copia dell’atto di cessione se si mantiene la detrazione e non la si passa all’acquirente;
• in caso di successione dell’immobile, l’autocertificazione che attesta la disponibilità del bene e la sua detenzione materiale e diretta;
• per le spese sulle parti comuni, la dichiarazione dell’amministratore condominiale che attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge e che certifichi l’entità della somma corrisposta dal condomino e la misura della detrazione;
• per gli interventi strutturali, tutti gli elaborati progettuali presentati alle amministrazioni competenti, firmati da Tecnico abilitato e iscritto all’albo.

L’Iva agevolata si applica alla fornitura dei soli “beni finiti” necessari per la realizzazione dell’intervento, a prescindere dal fatto che vengano acquistati direttamente dal committente e che l’intervento riguardi immobili a prevalente destinazione abitativa.

Sulle spese relative a interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria l’Iva è agevolata al 10% solo se i lavori vengono eseguiti su immobili a prevalente destinazione abitativa. Inoltre, per la spesa relativa alla fornitura dei beni finiti, materie prime e semilavorati l’Iva al 10% è applicabile solo se vengono forniti da chi esegue i lavori e che questi non rientrino nei così detti “beni prevalenti”.

Si parla di “beni prevalenti”, quando vengono forniti beni di valore significativo, il cui costo supera il valore della manodopera impiegata per installarli, l’aliquota ridotta si applica esclusivamente all’importo corrispondente al valore della manodopera. Ad esempio, in caso di installazione di infissi il cui costo è di 1.000 euro e la manodopera impiegata per installarli è di 300 euro, il 10% si applica esclusivamente sui 300 euro della manodopera e su altrettanti 300 euro di valore degli infissi. I restanti 700 euro scontano l’aliquota ordinaria del 22%.

I beni significativi sono:

• ascensori e montacarichi;
• infissi esterni e interni;
• caldaie;
• video citofoni;
• apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;
• sanitari e rubinetteria da bagni;
• impianti di sicurezza.

L’elenco dei beni è tassativo, ma il termine utilizzato per indicarli deve essere considerato nel suo significato generico e non tecnico, quindi, ricadono in questa categoria anche quei beni che hanno la stessa funzionalità di quelli dell’elenco. Facciamo un esempio, l’acquisto di una stufa a pellet utilizzata sia per il riscaldamento che per la produzione di acqua calda sanitaria deve essere assimilato all’acquisto della caldaia e l’iva applicata sarà quella prevista per i beni prevalenti. Viceversa, sconta l’aliquota al 10% l’acquisto della stufa a pellet usata solo per il riscaldamento.

In alcuni casi particolari occorre prestare particolare attenzione, infatti per l’installazione di:

• tapparelle o sistemi oscuranti analoghi (scuri, veneziane…);
• zanzariere;
• inferriate o grate di sicurezza

l’Iva viene applicata al 10% o al 22% a seconda che questi beni siano funzionalmente autonomi oppure no rispetto agli infissi. Pertanto, sono considerati anch’essi come beni prevalenti ai fini iva, insieme agli infissi solo se sono strutturalmente integrati con questi.

Il principio di base per stabilire in che anno è possibile iniziare a detrarre è quello di cassa: quindi, per imputare la spesa si fa riferimento esclusivamente alla data del suo pagamento, a prescindere che questo avvenga in un anno diverso, antecedente o successivo a quando sono stati completati i lavori o sono stati fatturati.

Il limite di spesa è annuale e riguarda il singolo immobile interessato dagli interventi di ristrutturazione

Per gli interventi realizzati in più anni, che consistano nella mera prosecuzione di lavori iniziati negli anni precedenti sullo stesso immobile, ai fini della determinazione del limite massimo delle spese detraibili, occorre tenere conto delle spese sostenute negli anni pregressi.

Questo vincolo non si applica agli interventi autonomi, cioè non collegati a quelli già effettuati: se più interventi autonomi, e cioè non collegati, vengono effettuati nello stesso anno, si fa riferimento al limite annuale di spesa ammissibile. L’intervento, per essere considerato autonomamente detraibile, deve essere anche autonomamente certificato dalla documentazione richiesta dalla normativa vigente o essere in ogni caso autonomamente identificabile.

In caso di vendita, permuta o donazione dell’immobile ristrutturato, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta alla persona fisica acquirente dell'unità immobiliare. Tuttavia, le parti possono accordarsi per l’utilizzo delle residue rate da parte del venditore. L’accordo non può essere verbale. Se l'accordo non è registrato nel rogito, è possibile fare una scrittura privata autenticata sottoscritta da acquirente e venditore in cui si dichiara che l'accordo esisteva già al momento del rogito.

In caso di vendita con cessione delle restanti quote di detrazione, nell’anno della cessione inizia a fruire della detrazione l’acquirente. Infatti, ai fini dell’agevolazione rileva chi ha il possesso dell’immobile al 31 dicembre.

In caso di vendita di una quota dell’immobile, la detrazione non può essere trasferita. L’unica eccezione è prevista quando la cessione avviene tra comproprietari e la parte acquirente diventa proprietaria esclusiva dell’immobile.

Quando si trasferisce la detrazione agli eredi

In caso di successione dell’immobile ristrutturato, le quote residue di detrazione si trasmettono per intero esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile. In pratica, la detrazione spetta a chi tra gli eredi può disporre a proprio piacimento dell’immobile a prescindere che diventi la sua abitazione principale. In particolare:

• se l’immobile è locato o dato in comodato, non spetta la detrazione. Se il contratto viene stipulato successivamente all’ottenimento dell’eredità la detrazione, si perde per tutta la durata dello stesso;
• nel caso di più eredi e di immobile libero (a disposizione), spetta in parti uguali agli eredi;
• nel caso di più eredi, qualora uno solo abiti l’immobile, la detrazione spetta per intero a quest’ultimo;
• nel caso in cui il coniuge superstite rinunci all’eredità e mantenga il solo diritto di abitazione, non può fruire delle residue quote di detrazione. Inoltre, in presenza di altri eredi, neppure questi potranno utilizzarle perché non hanno la detenzione materiale del bene;
• la detrazione si trasmette anche quando il deceduto era il conduttore dell’immobile, purché l’erede conservi la detenzione materiale e diretta, subentrando nella titolarità del contratto di locazione;
• la detrazione non passa agli eredi dell'usufruttuario, a meno che l'erede sia il nudo proprietario dell'immobile che, per effetto del decesso consolida la proprietà. Rimane obbligatoria la disponibilità materiale del bene per poter detrarre le rate residue.

L'erede o gli eredi che hanno diritto alla detrazione devono inserirla nel 730 relativo all'anno del decesso.