Casa, cosa fare se fallisce il costruttore: la legge Taic e la fideiussione

Quando si compra una nuova casa direttamente dal costruttore è importante sapere cosa potrebbe succedere se quest’ultimo dovesse fallire, specie se si acquista “sulla carta” e l’edificio non è ancora ultimato.

La legge offre diverse tutele all’acquirente per proteggersi da questa eventualità, ma tutte subordinate a una serie di condizioni che è bene conoscere per tutelarsi in anticipo.

La Soluzione Legale: Legge Taic 2005

Una legge del 2005, la cosiddetta “legge Taic”, offre protezione agli acquirenti di immobili da costruire. Questa normativa ha introdotto una serie di strumenti per tutelare chi investe in una casa in costruzione, inclusa la protezione in caso di fallimento del costruttore (tecnicamente dichiari lo “stato di crisi”). Queste tutele derivano dalla fideiussione del costruttore, una garanzia obbligatoria per legge, che copre nel caso di sua insolvenza, rimborsando l’acquirente le somme già versate.

I passi fondamentali a garanzia degli acquirenti

1. Verifica della fideiussione. La prima cosa da fare è quella di verificare che il costruttore abbia sottoscritto la fideiussione, cosa che spetta al notaio che segue tutte le fasi della compravendita, dal preliminare al vero e proprio contratto di acquisto.
2. Consegna del contratto di fideiussione. Secondo la legge Taic il costruttore deve rilasciare e consegnare all’acquirente una copia del contratto di fideiussione, il cui importo deve essere corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e che deve riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà della casa.
3. Attenzione: tutti gli accordi tra costruttore e acquirente devono essere redatti secondo la legge. Gli accordi presi senza la presenza di un notaio, magari basati sulla semplice fiducia o proposti in cambio di sconti sul prezzo, sono sempre molto rischiosi, ancora di più per chi compra un immobile che esiste solo “sulla carta” anticipando delle somme di denaro.

Come Incassare la Fideiussione: lo stato di crisi

L’acquirente di un immobile in costruzione può richiedere il rimborso delle somme versate con i relativi interessi, recedendo dal contratto prelimenare e facendo valere la fideiussione, solo nel caso in cui il costruttore dichiari formalmente lo stato di crisi. Non basta, quindi, che venga a conoscenza di possibili difficoltà finanziarie dell’impresa: devono sussistere le condizioni giuridiche previste dalla normativa e certificate da un atto formale.

Come incassare la fideiussione: Invio della documentazione e tempi

L’acquirente deve dichiarare formalmente al costruttore di voler rinunciare all’acquisto dell’immobile, attraverso raccomandata a/r o Pec, e chiedere al fideiussore, cioè alla banca o alla compagnia assicurativa che si sono impegnati a fornire la garanzia, sempre attraverso una lettera formale (a/r o Pec) il risarcimento di quanto versato come anticipo con i relativi interessi.

Alla richiesta bisogna allegare tutta la documentazione che provi l’ammontare delle somme anticipate al costruttore (ricevute, bonifici...) e il valore di ogni altro corrispettivo eventualmente riscosso dal costruttore, ad esempio il valore di un altro immobile dato in permuta.

I dati del fideiussore, con relativo indirizzo, sono riportati sia nel preliminare, sia nel contratto che il costruttore deve aver consegnato all’acquirente prima di firmare il preliminare.

Il fideiussore ha trenta giorni di tempo dal ricevimento della richiesta per restituire le somme: in caso contrario dovrà rimborsare all’acquirente eventuali spese legali sostenute per ottenere la restituzione oltre agli interessi. La legge non prevede invece l’eventuale risarcimento del danno.

Procedura in caso di fallimento e asta

Se è in corso una procedura concorsuale, gli acquirenti devono comunicare la loro intenzione di recedere e fare valere la fideiussione anche al curatore. Inoltre, se l’immobile va all’asta, l'acquirente ha diritto di prelazione se risiede nell'immobile o se è utilizzato da familiari stretti.

La volontà di esercitare la prelazione deve essere notificata dall’ufficiale giudiziario all’autorità che procede alla vendita, offrendo condizioni esattamente uguali a quelle a cui l’immobile è stato aggiudicato. Se il costo definitivo dell’immobile è inferiore all’ammontare della fideiussione già riscossa, il proprietario dovrà restituire la differenza al fideiussore.

Non esiste invece un diritto di riscatto, per cui nel caso in cui non si riesca ad esercitare la prelazione e l’immobile venga venduto ad un terzo, non è possibile chiedere la revoca della vendita.