Amministratore di condominio: guida completa su obblighi, nomina compenso e revoca

L’amministratore di condominio ha obblighi che sono chiaramente descritti dal codice civile, di seguito elenchiamo i principali.

1. eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale e far rispettare il regolamento;
2. assicurare ad ogni condomino l’uso e il godimento delle cose e dei servizi comuni; 
3. pagare i fornitori, riscuotere le spese per la gestione ordinaria di cose e servizi anche andando in giudizio;
4. compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
5. eseguire gli adempimenti fiscali ed adempiere alle norme tecniche degli impianti;
6. tenere e aggiornare il registro di anagrafe condominiale, il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell'amministratore e il registro di contabilità;
7. conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio;
8. fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti delle spese condominiali, delle eventuali liti in corso condominio e consentire l’accesso alla documentazione condominiale a tutti i condomini;
9. redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
10. tenere l’anagrafe condominiale contenente: le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. 

Oltre agli obblighi, l'amministratore di condominio ha anche responsabilità. Vediamo quali.

Responsabilità civili e penali

L’amministratore è civilmente responsabile nel caso in cui, nello svolgere il suo incarico, non adotti la dovuta diligenza. È dunque responsabile quando non compie o compie malamente le azioni che gli competono per il suo incarico, per regolamento, per ordine dell’assemblea, di un’autorità o per legge. In tali ipotesi deve risarcire i danni provocati dal suo comportamento. 

In particolare, l’amministratore non può eseguire delibere contrarie alla legge o omettere di compiere lavori obbligatori per legge, neanche con l’appoggio dell’assemblea. Se, ad esempio, i condomini votassero contro ai lavori per l’adeguamento degli impianti elettrici, l’amministratore dovrebbe dimettersi dal suo incarico.

Responsabilità nei confronti del condominio

L’inosservanza dei doveri rientranti nei compiti che abbiamo sopra descritto è per l’amministratore fonte di responsabilità contrattuale e legittima i condomini a richiedere il risarcimento dei danni. Si è vista, ad esempio la responsabilità, per i danni subiti dai condomini in caso di ritardo o di omissione nel riscuotere le spese e anche per la negligente manutenzione dell’immobile. 

Responsabilità verso i terzi o verso i singoli condomini

Quando il comportamento dannoso coinvolge soggetti estranei al condominio oppure i singoli condomini, l’operato negligente dell’amministratore fa scattare la responsabilità dell’intero condominio (che potrà rifarsi sull’amministratore). E’ il caso della responsabilità per inadempienze amministrative nei confronti del Comune o dello Stato quali, ad esempio, il mancato rispetto del regolamento d’igiene o la mancata denuncia d’inizio lavori. Le sanzioni irrogate sono a carico dei condomini, allo stesso modo deve essere risarcito da tutto il condominio un errore nei versamenti Inps per il giardiniere o per il custode. Così come per il ferimento di un condomino o un lavoratore, dovuto alla carenza nella manutenzione degli impianti, rispondono tutti i condomini. In tutti questi casi i condomini possono rifarsi sull’amministratore citandolo in giudizio. Diversa è l’ipotesi della responsabilità penale. Quando dal comportamento negligente o doloso derivano anche conseguenze penali, queste sono completamente a carico dell’amministratore.

Responsabilità penale

L’amministratore è ritenuto responsabile penalmente e rischia, oltre a sanzioni pecuniarie anche l’arresto, ad esempio, per il mancato versamento dei contributi ai lavoratori dipendenti, o per la violazione delle leggi in tema di sicurezza.

Tutta la normativa concernente la sicurezza degli impianti, dei luoghi di lavoro, dei cantieri, prevede delle sanzioni a carico dell’amministratore inadempiente.
Incorre nella responsabilità penale, poi, in tutti quei casi in cui non si attivi con la necessaria urgenza per rimuovere situazioni di pericolo per l’incolumità delle persone, derivanti, ad esempio, dalla rovina di parti comuni dello stabile. In tali ipotesi, il professionista è considerato soggetto attivo del reato di cui all’art. 677 c.p. (omissione di lavori in edifici che minacciano rovina), dovendo egli attivarsi in forza dei poteri riconosciutogli dal codice civile per l’eliminazione delle situazioni idonee a provocare danni ad altre persone.

Responsabilità fiscale

Il condominio è sostituto d’imposta per i dipendenti e collaboratori. L’amministratore deve versare le ritenute d'acconto e presentare annualmente il modello 770 riepilogativo dei redditi corrisposti e delle ritenute effettuate e versate a questi lavoratori. E’ compito del professionista anche pagare l’IMU sulle parti comuni, provvedere alla documentazione necessaria per le detrazioni sulle opere soggette ad agevolazioni fiscali, pagare le tasse sui rifiuti e sull'occupazione degli spazi pubblici per il passo carraio o l’eventuale impalcatura per lavori edili. Anche in questo caso omissioni errori e sanzioni sono pagate dai condomini che possono chiamare in giudizio l’amministratore per il risarcimento dei danni.

Il compenso  dell’amministratore contempla una parte fissa proporzionata alle dimensioni del condominio ed ai vari servizi presenti (portineria ecc.) e una parte variabile legata in percentuale ai lavori straordinari. Vi sono poi i rimborsi per le spese di cancelleria marche da bollo eventuali consulenti utilizzati ecc...

Come viene calcolato

Di norma il compenso viene definito in due modi con delle differenze in base ai servizi offerti:

• in maniera analitica indicando la retribuzione di ogni singola prestazione (assemblee ordinarie e straordinarie, lettere di sollecito, cancelleria, assistenza per i lavori straordinari, ecc. .).

• in modo forfetario con una somma complessiva. 

In questa seconda ipotesi, il compenso non dovrebbe rivelare sorprese, tuttavia, l’amministratore potrebbe chiedere di essere pagato a parte per l’esecuzione dei lavori straordinari deliberati dall’assemblea. Sulla legittimità di una tale richiesta ci sono pareri discordanti della giurisprudenza di merito.

Per evitare problemi, se si sceglie il sistema forfetario, è meglio chiarire anche questi aspetti stabilendo se e quanto queste prestazioni debbano essere retribuite.

Se l’amministratore non ottempera alle sue mansioni, singoli condomini possono:

• chiedere con lettera raccomandata la convocazione dell’assemblea condominiale per votare sui lavori da fare, la richiesta deve essere fata da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore del condominio;

• convocare loro stessi l’assemblea (secondo il nostro modello) se l’amministratore non la convoca entro dieci giorni dalla richiesta;

• se l’assemblea vota contro a interventi urgenti o obbligatori per legge, fare mettere a verbale il proprio dissenso e richiamare le responsabilità di ciascuno;

• ricorrere all’autorità giudiziaria per impugnare le delibere contrarie alla legge o al regolamento.

Ricordarsi, inoltre che, in ogni momento, i condomini possono revocare l’amministratore. Se l’amministratore non presenta a fine anno il conto della gestione o compie gravi irregolarità, la revoca può essere disposta dall'autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino.

Procedure legali e amministrative

I condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare il comportamento scorretto dell’amministratore e revocargli il mandato. In caso di voto negativo da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria. In caso di accoglimento della domanda, il condomino che ha fatto ricorso, può rivalersi delle spese legali sul condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.

L’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria non può essere nominare nuovamente dall’assemblea. Alla cessazione dell'incarico, l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condomini. In attesa che arrivi un nuovo amministratore, il professionista revocato deve eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

Motivi di revoca

La legge di riforma esemplifica molti dei comportamenti irregolari che possono portare alla revoca dell’amministratore. Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:

• l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

• la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, e delle deliberazioni dell'assemblea;

• la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale;

• la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;

• l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

• qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;

• l’inottemperanza degli obblighi di tenere i registri condominiali e la documentazione relativa al condominio;

• l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati obbligatori relativi allo stesso amministratore.