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Scegliere l'amministratore di condominio

14 novembre 2012

14 novembre 2012

Per amministrare un condominio la legge non richiede caratteristiche particolari (per esempio, titolo di studio, iscrizione ad albi professionali o simili). Di fatto, però, occor­rono requisiti personali e tecnici di non poco conto. Ecco cosa è meglio valutare per scegliere e nominare la persona giusta.

I suoi compiti

Controllate che nel preventivo richiesto ai candidati alla carica di amministratore figurino almeno questi compiti basilari.

  • Garantire il rispetto delle delibere e del regolamento
    Obbligo principale dell’amministratore è eseguire le decisioni approvate in assemblea e curare che sia rispettato il regolamento condominiale.
  • Curare che proprietà e servizi comuni siano usati correttamente
    È importante assicurare a ciascun condomino la possibilità di usare e godere degli spazi comuni.

  • Ripartire le spese e riscuotere i contributi
    Per recuperare le spese arretrate, l’amministratore può richiedere al giudice un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti del condomino moroso.

  • Rendere conto della sua gestione
    Una volta all’anno l’amministratore ha l’obbligo di sottoporre la sua gestione all’approvazione dell’assemblea.

  • Preservare le parti comuni
    L’amministratore interviene per conservare l’integrità delle parti comuni dell’edificio, ordinando interventi che non possono es- sere rimandati, anche senza l’approvazione dell’assemblea.

Il suo compenso
Una volta scelto l’amministratore, il suo compenso andrà anch’esso votato in assemblea. Dato che non esiste un tariffario ufficiale, la cifra viene concordata tra le parti. A condizionare il prezzo concorrono più elementi. Il costo della gestione lievita quanto è maggiore il numero dei condomini, se ci sono portineria, riscaldamento centralizzato, giardino...

Come definire la retribuzione
Il compenso può essere definito in maniera forfettaria (una somma annuale) o in modo analitico, indicando cioè la retribuzione di ogni singola prestazione (assemblee ordinarie e straordinarie, lettere di sollecito, cancelleria, assistenza per i lavori straordinari...). Il compenso spesso è costituito da una parte fissa, proporzionata alle dimensioni del condominio e ai vari servizi presenti (portineria, giardino...), una parte variabile, legata a lavori straordinari, e i rimborsi per spese di cancelleria, marche da bollo, eventuali consulenti utilizzati e altre voci di questo tipo.
Le sue competenze
Sono richieste specifiche competenze non solamente nella gestione contabile dell’immobile, ma anche e soprattutto nel vigilare sulla sicurezza delle persone e delle strutture che si trovano in condominio: l’amministratore ne è infatti responsabile civilmente e penalmente ed è tenuto a conoscere e far rispettare tutte le normative di settore (antincendio, sicurezza degli impianti e degli ascensori...). Si occupa, inoltre, delle questioni previdenziali degli eventuali dipendenti del palazzo (per esempio, se il palazzo ha il portinaio o il giardiniere) e fa da tramite per il condominio nei confronti del fisco.

Come scegliere l'amministratore giusto
Dunque, un amministratore capace di gestire con competenza il condominio dovrà possedere un’adeguata formazione, esperienza, capacità organizzativa, correttezza. Se dovete scegliere un amministratore, la cosa migliore è selezionare una rosa di candidati da presentare all’assemblea, preparando una serie di domande da sottoporre agli aspiranti amministratori, e farsi rilasciare i loro preventivi, con la lista delle prestazioni e dei costi.