Mutui agevolati per i giovani: banche poco informate

Com'è la situazione dei mutui agevolati per i giovani, passati più di tre mesi dall'entrata in vigore del decreto Sostegni bis ormai convertito in legge? Per scoprirlo abbiamo interpellato le dirette interessate: le banche. A settembre siamo andati in 73 agenzie bancarie di 8 città italiane per capire se l'accesso al credito per i giovani è diventato davvero più agevole.  

Garanzia statale, per ora ancora sulla carta

La normativa approvata nell'ambito del decreto Sostegni bis prevede la possibilità per i giovani di richiedere una garanzia da parte del Fondo Consap fino all'80% della quota capitale dei loro mutui. Questa opportunità è data ai ragazzi entro i 35 anni di età e con Isee entro i 40.000 euro a cui la banca concede un mutuo con LTV (ovvero il rapporto tra il capitale e il valore dell'immobile) superiore all'80%. Stesse regole valgono anche per altre categorie fragili: coppie under 35, famiglie monogenitoriali con figli minori e chi abita nelle case popolari. La finalità è quella di rendere più semplice per i giovani l'accesso al mutuo, senza dover ricorrere alla garanzia di un parente. Sul sito Consap è possibile trovare l'elenco aggiornato delle banche aderenti e il modulo da compilare e da presentare in banca. Le banche aderenti sono più di 280 ma nella realtà trovare un’offerta “garantita dallo Stato” è davvero difficile.

L'analisi nelle banche aderenti alla convenzione

Per capire se questa procedura è realmente così semplice come sembra, abbiamo verificato sul campo se le banche aderenti informano correttamente sul Fondo di garanzia nello specifico per la parte che riguarda i giovani under 36. Abbiamo visitato 73 agenzie di 18 banche tutte aderenti al Fondo Consap: si tratta di Banca Carige, Banca di Cherasco Bcc, Banca Patavina, Banca Popolare di Puglia e Basilicata, Banca Popolare Etica, Banca Sella, Banco BPM, Banco di Sardegna, BCC di Bari, Bcc di Milano, Bcc di Roma, BPER, Credit Agricole, Emil Banca, Intesa San Paolo, MPS, Poste Italiane (offre mutui Intesa San Paolo), Unicredit. Le nostre visite sono state fatte in 8 città: Bari, Bologna, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma.

Il nostro profilo: siamo una coppia di trentenni Fabio e Sonia, Fabio ha un contratto a tempo indeterminato e Sonia a tempo determinato. Lo stipendio complessivo è di circa 2000 euro al mese (questo fa sì che il nostro reddito Isee sia entro i 40.000 euro previsti dal decreto Sostegni bis). Stiamo comprando la nostra prima casa dove andare a vivere (ora siamo in affitto) il costo dell’immobile è di 200.000 euro, abbiamo bisogno di un mutuo di 160.000 euro con una durata di 25-30 anni.

Il profilo dei nostri collaboratori è proprio quello di una coppia di giovani che hanno le caratteristiche per poter accedere alle agevolazioni previste dal decreto sostegni bis poi convertito in legge. Dunque, visto che abbiamo visitato banche aderenti al Fondo tutte ci avrebbero dovuto fare un’offerta con il Fondo senza chiedere un garante e facendo anche pochi problemi sul fatto che uno dei due avesse un contratto a tempo determinato.

Avere una offerta garantita dal Fondo Consap significa ottenere delle caratteristiche di favore cioè:

• ottenere un capitale del mutuo che supera l’80% del prezzo di acquisto della casa a tassi calmierati grazie alla garanzia statale. Avere un mutuo con un capitale ancorato al prezzo di acquisto significa potere ottenere molto più capitale di quello ottenibile normalmente (cioè max l’80% del valore di perizia dell’abitazione);
• non aver bisogno di un garante per ottenere il mutuo; 
• avere la certezza che i tassi applicati indipendentemente dalla durata del mutuo non possono superare un certo valore (fino al 31 dicembre 2021 max 1,94% per i tassi fissi e max 2,18% per i tassi variabili). 

Le informazioni? Solo su esplicita richiesta

La garanzia che dovrebbe aiutare i giovani a fare progetti, come per esempio acquistare una casa, è ancora del tutto teorica. Il rischio è quello di perdere del tempo prezioso, ricordiamo infatti che la misura è valida al momento solo fino al 31 dicembre 2022 (grazie alla proroga che arriverà con la legge di bilancio per il 2021).

• Solo nel 32% dei casi è stato possibile ottenere un’offerta legata alla garanzia statale e che quindi prevedesse dei tassi agevolati e non chiedesse un garante.
• Da sottolineare che nel 15% di queste offerte siamo stati noi a parlare del Fondo e quindi a chiedere esplicitamente una offerta “garantita”, altrimenti la banca non ne avrebbe proprio parlato.
• In tutti i casi, i consulenti hanno ammesso di non sapere molto sul Fondo garanzia e di non essere a conoscenza neanche dei requisiti necessari per l'accesso.
• Nessuno degli incaricati era in possesso del modulo da utilizzare per la richiesta e tutti aspettavano l'arrivo di modalità attuative nei prossimi mesi. In realtà il modulo da compilare è presente da tempo.
• Tutti i funzionari erano invece piuttosto preparati riguardo le novità fiscali introdotte dal decreto Sostegni bis: tutti hanno correttamente detto che non avremmo dovuto pagare l'imposta sostitutiva del mutuo, per requisiti di età (under 36 anni) e reddito (Isee entro i 40.000 euro).
• Continuano le pratiche scorrette e non c’è differenza tra offerte col Fondo e senza Fondo: nell’86% dei casi serve avere un conto nella banca che concede un mutuo e nel 33% dei casi anche domiciliare lo stipendio. Un mutuo ha per forza una polizza incendio e scoppio sulla casa che il cliente può comprare dove meglio crede. Se la banca non lo permette compie una pratica scorretta. Questo divieto si è presentato nel 40% delle offerte recuperate; e nel 17% serve anche obbligatoriamente stipulare una polizza a copertura del credito e comprarla presso la banca. Nel caso delle offerte col Fondo questo accade addirittura nel 25% dei casi.

Cerchi un mutuo? Come prima cosa informati bene

Se sei un giovane entro i 35 anni e vuoi ottenere un mutuo grazie al Fondo dedicato gestito da Consap, la prima cosa da fare è recarti in banca con le idee ben chiare di come funziona l'iniziativa. Se decidi di rivolgerti a un funzionario per avere delucidazioni rischi solo di perdere tempo e di avere informazioni non corrette. Ma le banche hanno qualche obbligo nei confronti dei clienti? No, le banche non sono obbligate a concederti il mutuo, ma a inoltrare una richiesta alla Consap sì. Insomma, se possiedi i requisiti per accedere e la banca è tra quelle che hanno aderito al Fondo, la banca è obbligata a fare una richiesta a Consap. Così il rischio è che la misura statale non venga veramente utilizzata per far credito ai giovani: uno scenario simile a quello che avevamo documentato nel 2016, quando nessuna nelle 61 agenzie visitate era a conoscenza del Fondo giovani precari. La cosa da sottolineare è che occorre comunque superare l’analisi di affidabilità finanziaria da parte della banca e quindi rispettare determinati requisiti.

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Nella tabella sotto trovi le offerte disponibili per la nostra coppia di trentenni.

Fabio e Sonia (30 anni) per acquistare una casa del valore di 200mila euro chiedono un mutuo all'80% quinsi di 160.000€ a tasso fisso. Durata 30 anni.

Dati elaborati il 3 novembre 2021	Taeg %	Rata (in euro)
Banco Bpm	1,12	518
Intesa San Paolo Mutui giovani Fondo Consap	1,23	526
BNL Bnp Paribas Mutuo spensierato	1,23	522
BPER Mutuo giovani	1,27	526
Webank Mutuo fisso Green	1,51	549
Unicredit Mutuo fisso	1,56	548
Credem Mutuo Fisso	1,74	554
Widiba Mutuo Fisso	1,88	577
Deutsche Bank Mutuo Pratico	1,95	579
Credit Agricole Mutuo base	2,03	582

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