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Rinegoziazioni dell'affitto: i proprietari possono ora richiedere i contributi a fondo perduto

Rinegoziare il canone d'affitto, per un periodo difficile come quello che stiamo vivendo, è una soluzione che conviene all’inquilino e al proprietario anche grazie ai contributi a fondo perduto stanziati nella legge di bilancio. Se sei venuto incontro al tuo affittuario, riducendo il canone di locazione, hai tempo fino al 6 settembre per richiedere il contributo di massimo 1.200 euro direttamente sul sito dell'Agenzia delle entrate. Vediamo quali sono i requisiti necessari e la procedura da seguire.

07 luglio 2021
rinegoziare contratto locazione

La difficoltà di pagare i canoni di locazione, in questo periodo di crisi determinata dall’emergenza sanitaria, riguarda molti privati e professionisti che non hanno la liquidità necessaria per affrontare le spese fisse di questi mesi. Per evitare problemi dovuti ai mancati pagamenti e ritardi, è nel comune interesse di proprietari e inquilini trovare un accordo per rendere la situazione meno gravosa. L’accordo, se registrato con le giuste modalità, consente al proprietario di ridurre le imposte che sarebbe tenuto a pagare anche nel caso in cui l’inquilino non riuscisse a corrispondere il canone di locazione e ad ottenere il contributo a fondo perduto del 50% della riduzione del canone.

In pratica, se il proprietario affitta un immobile ad uso abitativo in un Comune ad alta tensione abitativa e concorda una riduzione del canone annuo ad esempio di 1.000 euro, 500 euro gli vengono riconosciuti come contributo a fondo perduto. La Legge di bilancio ha stabilito un tetto massimo di “ristoro” di 1.200 euro a locatore. Vediamo come funziona.

I requisiti necessari per accedere al contributo

Il contributo a fondo perduto del 50% della riduzione prevede un limite massimo di 1.200 euro a locatore indipendentemente dal numero di contratti che ha in essere, importo che viene calcolato sul totale delle riduzioni effettuate. Per poterlo ottenere esistono requisiti precisi da rispettare contemporaneamente:

  • la data di inizio del contratto deve essere anteriore al 29 ottobre 2020;
  • l’immobile locato deve essere a uso abitativo e utilizzato dal locatario come abitazione principale;
  • l’immobile deve esser situato in un Comune ad alta tensione abitativa;
  • il canone deve esser stato ridotto per tutto o parte del 2021;
  • la rinegoziazione deve esser stata comunicata all’Agenzia delle entrate o lo sarà entro il 31 dicembre 2021;
  • la rinegoziazione dell’affitto in diminuzione deve esser successiva al 24 dicembre 2020.

Come richiedere il contributo a fondo perduto

La richiesta deve essere inoltrata online entro il 6 settembre compilando l’apposito modulo tramite il sito dell’Agenzia delle entrate. Devi presentare una sola istanza anche se hai rinegoziato più contratti e puoi seguire la procedura direttamente autenticandoti con la tua identità Spid o CIE (ricordiamo che il Pin dell’Agenzia andrà in pensione il prossimo 30 settembre) o rivolgerti a un intermediario, come un commercialista o un Caf. Una volta autenticato, dal tuo cassetto fiscale segui “Servizi per” poi clicca su “Comunicare” e scegli “istanza per il riconoscimento del contributo a fondo perduto per la riduzione del canone di locazione”. Se hai già registrato la riduzione del canone, parte dell’istanza risulta già precompilata, viceversa dovrai compilare la parte III del modello. Il contributo verrà erogato dopo il 31 dicembre 2021, così da permettere il controllo della veridicità delle varie istanze presentate e l’ammontare delle stesse. Ricorda infine che per ottenere l’accredito del contributo a fondo perduto devi indicare il tuo codice Iban all’interno dell’istanza.

Cambia il canone, non la scadenza

Il proprietario non deve temere di trovarsi di fronte a un nuovo contratto di affitto con un canone diverso oppure che possano ricominciare a decorrere i termini di durata della locazione. La Cassazione infatti ha chiarito che la modifica del canone in un contratto non cambia gli altri aspetti dell’accordo, che restano invariati, scadenza compresa.

Sottolineiamo che non c’è nessun obbligo di legge di ridurre o sospendere i canoni di locazione tra privati, tuttavia è possibile sospendere, ridurre o rateizzare i canoni di locazione durante il periodo di emergenza determinato dalla pandemia.

Ricordati di registrare il contratto

Se sei uno dei fortunati che sono riusciti a contrattare delle agevolazioni o uno dei generosi che le hanno concesse, devi ricordarti di registrare il contratto contenente il canone riformulato. In caso contrario, continueresti a pagare l’imposta sulla base del canone fissato dal contratto di locazione originario.

Altroconsumo ha preparato un modello che riporta degli esempi di accordo. Naturalmente dovrai adattare il nostro esempio alla tua situazione specifica.

Registrare l’atto, ecco come fare

Di norma la registrazione della scrittura privata deve esser fatta entro 30 giorni dalla firma dell’accordo recandosi presso un ufficio dell'Agenzia delle Entrate. In alternativa alla presentazione cartacea presso gli sportelli , è possibile inviare una mail allo stesso ufficio presso il quale si era registrato il contratto d’affitto originale allegando il modello 69 firmato e scansionato, la scrittura privata firmata, una copia dei documenti di identità sia del locatore che del locatario e un'autocertificazione in cui si dichiara che i documenti inviati sono conformi agli originali in proprio possesso. Sul sito dell’Agenzia delle entrate è possibile trovare gli indirizzi di tutti gli uffici sparsi sul territorio. È anche possibile contattare l’Agenzia chiamando il numero verde 800.90.96.96 da telefono fisso, oppure lo 06/96.66.89.07 da cellulare.

Ricorda che, una volta terminata l’emergenza sanitaria, dovrai consegnare i documenti inviati via mail all’ufficio cui li hai inviati. Per la registrazione di questo atto non sono previste spese o bolli.

Il modello 69 deve essere compilato in ogni sua parte, ad esclusione di quella iniziale che è destinata all'ufficio.

Facciamo un esempio, se il canone d’affitto originario prevedeva un importo mensile di 600 euro per 12 mesi, pari a 7.200 euro annui e si è raggiunto un accordo per il pagamento di 400 euro mensili per 4 mesi, il nuovo canone annuo da comunicare all’Agenzia sarà di 6.400 euro (400 euro per 4 mesi più 600 euro per 8 mesi).

I vantaggi fiscali

Per l’inquilino i vantaggi della riduzione del canone sono facilmente calcolabili perché si tratta di un esborso immediatamente inferiore per il periodo pattuito con il locatario.

Per chi affitta invece, ridurre il canone comporta un risparmio sulle imposte da pagare. Infatti, la normativa prevede che le imposte siano pagate anche sui canoni annui non riscossi, a meno che vi sia in atto una sentenza di sfratto. Pertanto, in caso di difficoltà, se registri un atto che consente la riduzione del canone all’inquilino, puoi pagare le imposte solo su quanto hai effettivamente riscosso.

Dichiarazione dei redditi, cosa cambia

Questo vantaggio vale sia per la tassazione ordinaria che per l’opzione della cedolare secca e gli effetti si vedranno nel 2022 in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi e versamento delle imposte. Tuttavia, se hai ridotto il canone di locazione, fai molta attenzione anche quest’anno in sede di presentazione del modello 730 sui redditi 2020 (o Redditi). Infatti, oltre a conguagliare le imposte del 2020, dovrai versare gli acconti per l’anno in corso.

Gli acconti vengono calcolati sulla base del canone di locazione registrato, quindi se questo è stato ridotto occorre ricalcolare gli acconti per il 2021, in funzione di questa riduzione per evitare di versare più del dovuto.  Ricorda che se non lo fai, quanto versato non viene perso perché lo puoi recuperare quando presenterai la dichiarazione nel 2022, tuttavia non ha molto senso pagare prima del dovuto.