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Ridurre l’affitto: ecco come si fa e perché conviene sia al proprietario sia all’inquilino

Con questa emergenza Covid19 sono sempre più gli inquilini che non riescono a pagare l’affitto. Ma, se anche non riceve i soldi, il proprietario continua a pagare le stesse tasse. Rinegoziare il canone, per questo periodo, è una soluzione che conviene non solo all’inquilino. Ecco come cambia il contratto se riduci il canone e cosa devi fare per registrare il nuovo accordo.

22 aprile 2020
rinegoziare contratto locazione

La difficoltà di pagare i canoni di locazione, in questo periodo di crisi determinata dall’emergenza coronavirus, riguarda molti privati e professionisti che non hanno la liquidità necessaria per affrontare le spese fisse di questi mesi. Per evitare problemi dovuti ai mancati pagamenti e ritardi, è nel comune interesse di proprietari e inquilini trovare un accordo per rendere la situazione meno gravosa. L’accordo, se registrato con le giuste modalità, consente al proprietario di ridurre le imposte che sarebbe tenuto a pagare anche nel caso in cui l’inquilino non riuscisse a corrispondere il canone di locazione.

Cambia il canone, non la scadenza

Il proprietario non deve temere di trovarsi di fronte a un nuovo contratto di affitto con un canone diverso oppure che possano ricominciare a decorrere i termini di durata della locazione. La Cassazione infatti ha chiarito che la modifica del canone in un contratto non cambia gli altri aspetti dell’accordo, che restano invariati, scadenza compresa.

Sottolineiamo che non c’è nessun obbligo di legge di ridurre o sospendere i canoni di locazione tra privati, tuttavia è possibile sospendere, ridurre o rateizzare i canoni di locazione durante il periodo di emergenza determinato dalla pandemia.

Ricordati di registrare il contratto

Se sei uno dei fortunati che sono riusciti a contrattare delle agevolazioni o uno dei generosi che le hanno concesse, devi ricordarti di registrare il contratto contenente il canone riformulato. In caso contrario, continueresti a pagare l’imposta sulla base del canone fissato dal contratto di locazione originario.

Altroconsumo ha preparato un modello che riporta degli esempi di accordo. Naturalmente dovrai adattare il nostro esempio alla tua situazione specifica.

Registrare l’atto, ecco come fare

Di norma la registrazione della scrittura privata di norma andrebbe fatta entro 30 giorni dalla firma dell’accordo, tuttavia grazie alla sospensione dei termini prevista dal Decreto Cura Italia, gli atti che andrebbero registrati tra l’8 marzo e il 31 maggio 2020 possono esser registrati entro il 30 giugno. In alternativa alla presentazione cartacea presso gli sportelli dell’Agenzia delle entrate, è possibile inviare una mail allo stesso ufficio presso il quale si era registrato il contratto d’affitto originale allegando il modello 69 firmato e scansionato, la scrittura privata firmata, una copia dei documenti di identità sia del locatore che del locatario e un'autocertificazione in cui si dichiara che i documenti inviati sono conformi agli originali in proprio possesso. Sul sito dell’Agenzia delle entrate è possibile trovare gli indirizzi di tutti gli uffici sparsi sul territorio. È anche possibile contattare l’Agenzia chiamando il numero verde 800.90.96.96 da telefono fisso, oppure lo 06/96.66.89.07 da cellulare.

Ricorda che, una volta terminata l’emergenza sanitaria, dovrai consegnare i documenti inviati via mail all’ufficio cui li hai inviati. Per la registrazione di questo atto non sono previste spese o bolli.

Il modello 69 deve essere compilato in ogni sua parte, indicando:

  • I riferimenti del contratto di locazione originale sottoscritto.
  • I dati di locatore e inquilino.
  • Il canone originario.
  • Il canone ridotto stabilito con la scrittura privata.
  • I mesi per i quali si prevede la riduzione del canone.
  • La data di stesura della scrittura privata.

Ad esempio, se il canone d’affitto originario prevedeva un importo mensile di 600 euro per 12 mesi, pari a 7.200 euro annui e si è raggiunto un accordo per il pagamento di 400 euro mensili per 4 mesi, il nuovo canone annuo da comunicare all’Agenzia sarà di 6.400 euro (400 euro per 4 mesi più 600 euro per 8 mesi).

I vantaggi fiscali

Per l’inquilino i vantaggi della riduzione del canone sono facilmente calcolabili perché si tratta di un esborso immediatamente inferiore per il periodo pattuito con il locatario.

Per chi affitta invece, ridurre il canone comporta un risparmio sulle imposte da pagare. Infatti, la normativa prevede che le imposte siano pagate anche sui canoni annui non riscossi, a meno che vi sia in atto una sentenza di sfratto. Pertanto, in caso di difficoltà, se registri un atto che consente la riduzione del canone all’inquilino, puoi pagare le imposte solo su quanto hai effettivamente riscosso.

Dichiarazione dei redditi, cosa cambia

Questo vantaggio vale sia per la tassazione ordinaria che per l’opzione della cedolare secca e gli effetti si vedranno nel 2021 in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi e versamento delle imposte. Tuttavia, se hai ridotto il canone di locazione, fai molta attenzione anche quest’anno in sede di presentazione del modello 730 sui redditi 2019 (o Redditi/2020). Infatti, oltre a conguagliare le imposte del 2019, dovrai versare gli acconti per l’anno in corso.

Gli acconti vengono calcolati sulla base del canone di locazione registrato, quindi se questo è stato ridotto occorre ricalcolare gli acconti per il 2020, in funzione di questa riduzione per evitare di versare più del dovuto.  Ricorda che se non lo fai, quanto versato non viene perso perché lo puoi recuperare quando presenterai la dichiarazione nel 2021, tuttavia non ha molto senso pagare prima del dovuto.