Bonus ristrutturazioni: arrivano i chiarimenti su detrazioni e bonus caldaie

Con una circolare l’Agenzia delle entrate ha chiarito alcune importanti novità introdotte nel 2025 con la legge di bilancio, che ha modificato notevolmente diversi aspetti legati ai bonus edilizi. Il testo della nuova circolare chiarisce le modifiche alle detrazioni fiscali, inclusa la rimozione di alcuni incentivi per le caldaie a condensazione a combustibili fossili (e con quali eccezioni), la riduzione delle percentuali di detrazione per i conviventi e gli affittuari, pur mantenendo agevolazioni maggiorate per l'abitazione principale e chiarisce come gestire gli interventi che si sono fatti a cavallo tra il 2024 e il 2025. Ma vediamo insieme queste novità.

Per chi resta il bonus caldaie

A partire dal 1° gennaio 2025 la Commissione europea ha vietato gli incentivi finanziari per chi installa le caldaie a condensazione e i generatori d’aria calda a condensazione, alimentati a combustibili fossili, infatti, a partire da quest’anno è stato eliminato il bonus caldaie sia come ristrutturazione edilizia sia come riqualificazione energetica dell’immobile.

Tuttavia, non rientrano nell’esclusione:

• i micro-cogeneratori o le stufe, anche se alimentati a combustibili fossili perché non rientrano nella definizione di “caldaia unica”;
• i generatori a biomassa;
• le pompe di calore ad assorbimento a gas, in quanto non rientrano nella definizione di caldaia e hanno un elevato grado di rinnovabilità;
• i sistemi ibridi (pompa di calore integrata con caldaia a condensazione, assemblati in fabbrica).

L'esclusione si applica alle spese sostenute negli anni 2025, 2026 e 2027, le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024 sono ammesse alle agevolazioni, anche se i lavori vengono completati nel 2025.

Ad esempio: se avevi intenzione di sostituire la tua vecchia caldaia a gas con una nuova caldaia a condensazione a gas nel 2025, non potrai più beneficiare dell'ecobonus o del Bonus Ristrutturazioni per questa spesa, per ottenerlo devi optare per un sistema ibrido (caldaia e pompa di calore) o a una pompa di calore a gas ad assorbimento.

Detrazioni ridotte per conviventi e affittuari

Grazie alle modifiche introdotte dalla legge di bilancio, le percentuali di detrazione per Ecobonus, Bonus Ristrutturazioni e Sismabonus sono elevate al 50% per le spese del 2025 (contro l’ordinario 36%) e al 36% per le spese del 2026 e 2027 (contro il 30% normale) se gli interventi riguardano l’abitazione principale.

Tuttavia, rimangono esclusi da queste maggiorazioni, pur intervenendo sulla propria abitazione principale:

• i familiari conviventi del proprietario dell’immobile;
• gli affittuari e i comodatari dell'immobile.

Questi soggetti potranno applicare solo le aliquote ordinarie (36% per il 2025 e 30% per il 2026-2027).

Cosa si intende per abitazione principale

Ai fini dei bonus edilizi, per abitazione principale si intende quella in cui la persona fisica (o i suoi familiari) dimora abitualmente. In questa definizione rientra quindi anche l'immobile adibito a dimora abituale da un familiare stretto (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado). Tuttavia, se un contribuente possiede due immobili, solo quello adibito a sua dimora abituale può beneficiare della maggiorazione, non quello del familiare.

La maggiorazione spetta anche se gli interventi sono realizzati sulle pertinenze dell'abitazione principale.

Inoltre, se l'unità immobiliare non è abitazione principale all'inizio dei lavori, la detrazione maggiorata è comunque riconosciuta se lo diventa entro il termine dei lavori. Viceversa, si continua a beneficiare della detrazione maggiorata anche se l'immobile non è più destinato ad abitazione principale nei periodi d'imposta successivi di fruizione della detrazione. Ad esempio: Se sei proprietario di un appartamento e lo adibisci a tua abitazione principale, e nel 2025 esegui lavori di efficientamento energetico (Ecobonus) o di ristrutturazione (Bonus Ristrutturazioni), potrai detrarre il 50% delle spese sostenute. Se nel 2026 ti trasferisci e l'immobile diventa una seconda casa, continuerai comunque a beneficiare del 50% per le quote residue della detrazione avviata nel 2025.

Per gli interventi sulle parti comuni condominiali la maggiorazione si applica alla quota di spese imputata al singolo condomino, se possiede i requisiti per averla, altrimenti usufruisce delle aliquote ordinarie.

Interventi iniziati nel 2024 e proseguiti nel 2025: i limiti di spesa

Come abbiamo visto, le nuove aliquote si applicano a tutte le tipologie di interventi, inclusi quelli che fino al 2024 beneficiavano di detrazioni più elevate, come gli interventi su parti comuni di condomini o quelli combinati di riduzione del rischio sismico e riqualificazione energetica che permettevano di ottenere fino all’85% di detrazione. Per quanto riguarda invece i limiti di spesa, si fa riferimento a quelli stabiliti per singolo intervento in caso di Ecobonus e Sismabonus, mentre per le ristrutturazioni edilizie il limite di spesa è identico al 2024 cioè pari a 96 mila euro a unità immobiliare. In caso di lavori a cavallo d’anno bisogna considerare quanto speso nel corso dell’anno precedente e fare due conti per applicare le nuove percentuali di detrazione.

Facciamo un esempio: nel 2024 stavi realizzando un intervento di isolamento termico della tua abitazione principale utilizzando l’Ecobonus che aveva una detrazione del 65% e avevi speso 75 mila euro nel 2024. Poiché il limite massimo di spesa nel 2024 era di 155 mila euro, nel 2025 potrai portare in detrazione ulteriori spese per terminare i lavori perché il limite massimo di detrazione per questo intervento è di 100 mila euro, che con la detrazione del 50% corrispondono a 200 mila euro di spesa massima. Quindi, potrai detrarre il 50% sulla spesa aggiuntiva sostenuta nel 2025 nel limite residuo di spesa di 125 mila euro.

Se nello stesso esempio si trattasse di lavori fatti su una seconda casa, per lo stesso motivo appena visto, il limite massimo di spesa residua sarebbe molto più alto, pari a circa 278 mila euro, quindi, avendone già spesi 75 mila nel 2024, nel 2025 la spesa residua possibile su cui ottenere la detrazione del 36% è di 203 mila euro.