Condizioni per la detrazione del mutuo per la casa nel 730

Questa agevolazione riguarda degli interessi passivi e relativi oneri accessori, derivanti da mutui garantiti da ipoteca su immobili contratti solo per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale e delle sue pertinenze.

Gli interessi passivi sono detraibili anche se l’immobile su cui risulta iscritta l’ipoteca non coincide con quello acquistato e adibito ad abitazione principale. Ecco tutte le condizioni per poter usufruire della detrazione.

L'immobile deve essere l'abitazione principale

Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. La dimora è dimostrabile tramite i registri anagrafici o tramite autocertificazione con la quale si attesta la propria dimora abituale, diversa da quella che risulta all’anagrafe del Comune. La detrazione spetta al contribuente acquirente e intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo). Se il contribuente contrae un mutuo per l’acquisto della propria abitazione principale e un mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale di un familiare, la detrazione deve essere riferita agli interessi pagati sulla propria abitazione.Nel caso di separazione legale, anche il coniuge separato rientra tra i familiari. In caso di divorzio, il coniuge che trasferisce la propria dimora abituale continua a detrarre gli interessi passivi sul mutuo per la propria quota di competenza, se nell’immobile continuano ad avere la dimora abituale i suoi familiari (ad esempio i figli).

L'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dal rogito

In linea generale, il diritto alla detrazione cessa nell’anno successivo a quello in cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale. Tuttavia, se torni ad utilizzare l’immobile come abitazione principale, in relazione alle rate pagate a decorrere da quel momento, puoi fruire nuovamente della detrazione. Con autocertificazione è possibile dichiarare l’avvenuto utilizzo dell’immobile come abitazione principale entro i termini previsti per fruire delle detrazioni.

Non si perde il diritto alla detrazione in caso di:

• trasferimento per motivi di lavoro, anche all’estero, avvenuto dopo l’acquisto. La detrazione rimane valida anche se ci si traferisce in un Comune limitrofo a quello in cui ha sede l’attività lavorativa. La detrazione non si perde se l'immobile viene locato. Viceversa non si può più sfruttare l’agevolazione dal periodo d’imposta successivo a quello in cui cessano le esigenze lavorative che hanno determinato lo spostamento;
• ricovero in istituti di ricovero o sanitari con trasferimento della residenza, a condizione che l'immobile non venga locato;
• personale in servizio permanente nelle Forze armate e nelle Forze di polizia a ordinamento militare o a ordinamento civile: è sufficiente che si tratti di un immobile costituente unica abitazione di proprietà, anche se non dimora abituale. Infatti, tale personale non può beneficiare della detrazione se, al momento dell’acquisto dell’immobile su cui vuole detrarre gli interessi del mutuo, è già proprietario di un altro immobile, a prescindere dal suo utilizzo.
• ordinanza sindacale di sgombero a causa di un evento sismico che ha reso totalmente o parzialmente inagibile l’immobile. Infatti, la variazione della dimora dipende da cause di forza maggiore e si continuano a detrarre gli interessi a condizione che le rate del mutuo siano pagate e tale onere rimanga effettivamente a carico del contribuente.

Deve intercorre al massimo un anno tra acquisto e stipula del mutuo

L’acquisto cui fa riferimento il mutuo deve avvenire nell'anno antecedente o successivo all’accensione del mutuo. In pratica puoi acquistare ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure puoi stipulare il contratto di mutuo e entro un anno sottoscrivere il contratto di compravendita.

In caso di acquisto di immobili oggetto di ristrutturazione edilizia, comprovata da relativa concessione edilizia o atto equivalente, la detrazione spetta solo dalla data in cui l’immobile è adibito ad abitazione principale, che comunque deve avvenire entro 2 anni dall’acquisto. Il rispetto di questo requisito deve risultare o dai registri anagrafici o da autocertificazione del contribuente. Se il mancato trasferimento entro i 2 anni dipende da cause imputabili al Comune che non provvede in tempo utile al rilascio delle abilitazioni amministrative richieste, si potrà comunque usufruire della detrazione.

Le stesse condizioni valgono in caso di stipula del contratto di mutuo per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale e per l’apertura successivamente della DIA comprovata dalla relativa concessione edilizia o atto equivalente, dopo aver modificato la residenza.

Se è stato acquistato un immobile locato, la detrazione spetta a decorrere dalla prima rata di mutuo corrisposto, a condizione che entro 3 mesi dall’acquisto l’acquirente notifichi al locatario l’intimazione di sfratto per finita locazione (non per morosità) e che entro l’anno dal rilascio dell’immobile lo stesso sia adibito ad abitazione principale. Attenzione: se entro un anno dal rilascio l’immobile non viene destinato ad abitazione principale, gli interessi detratti dovranno essere dichiarati a tassazione separata, tra gli oneri rimborsati. Ai fini del controllo dell’amministrazione finanziaria, occorre conservare ed esibire l’intimazione di sfratto, oltre agli altri documenti.

In caso di stipula del mutuo contratto per l’acquisto dell’immobile all’asta, la detrazione spetta a condizione che l’azione esecutiva per il rilascio sia stata attivata entro 3 mesi dal decreto di trasferimento e che l’abitazione sia stata adibita ad abitazione principale entro un anno dal rilascio.

Coincidenza tra beneficiario della detrazione e proprietario dell'immobile

Il beneficiario della detrazione deve coincidere con il proprietario dell’immobile, che deve quindi essere sia acquirente che mutuatario.La detrazione spetta in caso di proprietà o di nuda proprietà e non spetta mai all’usufruttuario.

In caso di cointestazione del contratto, ogni intestatario può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi. Tuttavia, la detrazione viene ripartita in parti uguali a prescindere dalla percentuale di proprietà dell’immobile, quindi in caso di due coniugi proprietari dell’immobile rispettivamente al 60% e al 40%, la detrazione spetta comunque a entrambi al 50% e nel limite massimo complessivo di 4.000 euro, cioè 2.000 euro a testa. Se, invece, il mutuo è cointestato con il coniuge fiscalmente a carico, il coniuge che sostiene interamente la spesa può fruire della detrazione per entrambe le quote di interessi passivi.

Per i contratti di mutuo stipulati anteriormente al 1993, la detrazione spetta su un importo massimo di 4.000 euro per ciascun intestatario del mutuo e non è possibile fruire della quota del coniuge a carico.

La motivazione deve essere scritta nel contratto di mutuo

Gli interessi passivi sono detraibili solo se risulta che il mutuo è stato contratto per l’acquisto dell’abitazione principale. Questa dicitura deve risultare scritta alternativamente nel contratto di mutuo, in quello di acquisto dell’abitazione, su altra documentazione rilasciata dalla banca o in un’autocertificazione prodotta dal contribuente. 

Nell’ipotesi di mutui misti (ad esempio mutui stipulati per l’acquisto e per la ristrutturazione dell’abitazione principale), il contribuente può autocertificare gli importi relativi alle diverse finalità per rientrare nei rispettivi limiti di detraibilità.