Mutuo e dichiarazione dei redditi: tutto quello che puoi recuperare

Per poter beneficiare della detrazione degli interessi passivi sul mutuo devono essere soddisfatte diverse condizioni:

• i mutui ipotecari devono essere contratti per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale e delle sue pertinenze;
• chi detrae deve essere contemporaneamente intestatario del mutuo e proprietario dell'unità immobiliare. La detrazione spetta al "proprietario" o "nudo proprietario", ma non spetta mai all'usufruttuario.
• la detrazione spetta solo per l'importo effettivamente rimasto a carico del contribuente.

Definizione di abitazione principale:

Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) vivono abitualmente.  La dimora abituale può essere dimostrata tramite i registri anagrafici o può esser autocertificata.

L'abitazione principale deve essere situata in Italia. La detrazione non spetta se il mutuo è contratto per l'acquisto di un'unità immobiliare situata in un Paese estero.

La detrazione spetta al contribuente acquirente e intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare. Se un contribuente contrae un mutuo per l'acquisto della propria abitazione principale e un mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale di un familiare, la detrazione deve essere riferita agli interessi pagati sulla propria abitazione.

In caso di separazione il coniuge separato rientra tra i familiari finché non interviene l'annotazione della sentenza di divorzio. Dopo il divorzio, il beneficio spetta solo se nell'immobile risiedono familiari diversi dall'ex coniuge, come i figli.

Tempistiche per l’acquisto e lo spostamento di residenza

L'acquisto deve avvenire nell'anno antecedente o successivo alla stipula del mutuo. È possibile acquistare l'immobile e stipulare il mutuo entro un anno, oppure stipulare il mutuo e sottoscrivere l'atto di compravendita entro un anno.

L'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 12 mesi dalla data di acquisto per i mutui stipulati dal 1° gennaio 2001. Inoltre, la detrazione spetta solo per il periodo in cui l'immobile è effettivamente utilizzato come abitazione principale. Il diritto alla detrazione termina dall’anno successivo a quello in cui l'immobile non è più utilizzato come abitazione principale. Tuttavia, se si torna a adibire l'immobile ad abitazione principale, da quel mese in poi, si può fruire nuovamente della detrazione.

Vediamo alcuni casi particolari:

• se l’immobile è di nuova costruzione, acquistato da impresa o cooperativa si perde il diritto alla detrazione se non vi si trasferisce la residenza entro dodici mesi, anche se la causa è imputabile al Comune (es. ritardi nella concessione dell'abitabilità);
• in caso di inagibilità totale o parziale per cause di forza maggiore (es. evento sismico o calamitoso), la detrazione non è pregiudicata, a condizione che le rate del mutuo siano pagate e l'onere rimanga a carico del contribuente;
• la detrazione spetta anche in caso di acquisto di un'ulteriore quota di proprietà dell'unità immobiliare. Gli interessi passivi e oneri accessori relativi a un mutuo ipotecario acceso per l'acquisto di un'ulteriore unità immobiliare adiacente all'abitazione principale, finalizzata al suo ampliamento, sono detraibili insieme agli interessi del precedente mutuo, nel limite complessivo di 4.000 euro. La detrazione si può fruire solo dopo l'accorpamento delle due unità immobiliari che devono risultare come unica abitazione principale dalle visure catastali.
• la detrazione non spetta se il mutuo è stato stipulato autonomamente per acquistare una pertinenza dell'abitazione principale (box, soffitta, cantina, ecc.);
• la detrazione spetta anche per quanto pagato dagli acquirenti di unità immobiliari di nuova costruzione a cooperativa o impresa costruttrice a titolo di rimborso degli interessi passivi e oneri accessori per mutui ipotecari contratti dalla cooperativa stessa e ancora indivisi. Il diritto alla detrazione si fa valere dal momento della delibera di assegnazione dell'alloggio, con assunzione dell'obbligo di pagamento del mutuo e immissione in possesso;
• se l'immobile acquistato è in fase di ristrutturazione edilizia (comprovata da concessione edilizia o atto equivalente), la detrazione spetta solo dalla data in cui l'immobile è adibito ad abitazione principale, che comunque deve avvenire entro due anni dall'acquisto;
• in caso di acquisto di immobile locato, la detrazione spetta dalla prima rata di mutuo corrisposto, se entro tre mesi dall'acquisto l'acquirente notifica al locatario l'intimazione di sfratto per finita locazione (non per morosità) e che entro l'anno dal rilascio dell'immobile lo stesso sia adibito ad abitazione principale. Se non viene destinato ad abitazione principale entro un anno dal rilascio, gli interessi già detratti devono essere dichiarati a tassazione separata come oneri rimborsati, perché sono stati indebitamente detratti;
• la detrazione spetta per gli interessi pagati sul mutuo contratto per l'acquisto dell'immobile all'asta solo se l'azione esecutiva per il rilascio sia stata attivata entro tre mesi dal decreto di trasferimento e che l'immobile sia stato adibito ad abitazione principale entro un anno dal rilascio.

Detrazione mutuo senza residenza nella casa acquistata: è possibile?

Sì, in alcuni casi specifici è possibile mantenere il diritto alla detrazione degli interessi passivi anche se la residenza non è stabilita o non viene mantenuta nell'abitazione principale:

• la detrazione spetta anche se la casa non è mai stata o non è più adibita ad abitazione principale a causa di un trasferimento per motivi di lavoro (anche all'estero o in un Comune limitrofo alla sede di lavoro). Si perdono le detrazioni dall’anno successivo a quello in cui vengono meno le esigenze lavorative. La detrazione non si perde neanche se l'immobile viene locato in questi casi;
• non si tiene conto delle variazioni dell'abitazione principale causate da ricoveri permanenti in case di riposo o centri di assistenza sanitaria, a condizione che l'immobile non venga affittato;

per il personale in servizio permanente delle Forze armate e di polizia (sia ad ordinamento militare che civile), la detrazione è riconosciuta anche se il mutuo è stipulato per l'acquisto di un immobile non adibito a dimora abituale. È sufficiente che l'immobile costituisca l'unica abitazione di proprietà. Pertanto, non si può beneficiare della detrazione se al momento dell'acquisto si è già proprietari di un altro immobile.

L'acquisto deve avvenire nell'anno antecedente o successivo alla stipula del mutuo. È possibile acquistare l'immobile e stipulare il mutuo entro un anno, oppure stipulare il mutuo e sottoscrivere l'atto di compravendita entro un anno.

L'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 12 mesi dalla data di acquisto per i mutui stipulati dal 1° gennaio 2001. Inoltre, la detrazione spetta solo per il periodo in cui l'immobile è effettivamente utilizzato come abitazione principale. Il diritto alla detrazione termina dall’anno successivo a quello in cui l'immobile non è più utilizzato come abitazione principale. Tuttavia, se si torna a adibire l'immobile ad abitazione principale, da quel mese in poi, si può fruire nuovamente della detrazione.

Vediamo alcuni casi particolari:

• se l’immobile è di nuova costruzione, acquistato da impresa o cooperativa si perde il diritto alla detrazione se non vi si trasferisce la residenza entro dodici mesi, anche se la causa è imputabile al Comune (es. ritardi nella concessione dell'abitabilità);
• in caso di inagibilità totale o parziale per cause di forza maggiore (es. evento sismico o calamitoso), la detrazione non è pregiudicata, a condizione che le rate del mutuo siano pagate e l'onere rimanga a carico del contribuente;
• la detrazione spetta anche in caso di acquisto di un'ulteriore quota di proprietà dell'unità immobiliare. Gli interessi passivi e oneri accessori relativi a un mutuo ipotecario acceso per l'acquisto di un'ulteriore unità immobiliare adiacente all'abitazione principale, finalizzata al suo ampliamento, sono detraibili insieme agli interessi del precedente mutuo, nel limite complessivo di 4.000 euro. La detrazione si può fruire solo dopo l'accorpamento delle due unità immobiliari che devono risultare come unica abitazione principale dalle visure catastali.
• la detrazione non spetta se il mutuo è stato stipulato autonomamente per acquistare una pertinenza dell'abitazione principale (box, soffitta, cantina, ecc.);
• la detrazione spetta anche per quanto pagato dagli acquirenti di unità immobiliari di nuova costruzione a cooperativa o impresa costruttrice a titolo di rimborso degli interessi passivi e oneri accessori per mutui ipotecari contratti dalla cooperativa stessa e ancora indivisi. Il diritto alla detrazione si fa valere dal momento della delibera di assegnazione dell'alloggio, con assunzione dell'obbligo di pagamento del mutuo e immissione in possesso;
• se l'immobile acquistato è in fase di ristrutturazione edilizia (comprovata da concessione edilizia o atto equivalente), la detrazione spetta solo dalla data in cui l'immobile è adibito ad abitazione principale, che comunque deve avvenire entro due anni dall'acquisto;
• in caso di acquisto di immobile locato, la detrazione spetta dalla prima rata di mutuo corrisposto, se entro tre mesi dall'acquisto l'acquirente notifica al locatario l'intimazione di sfratto per finita locazione (non per morosità) e che entro l'anno dal rilascio dell'immobile lo stesso sia adibito ad abitazione principale. Se non viene destinato ad abitazione principale entro un anno dal rilascio, gli interessi già detratti devono essere dichiarati a tassazione separata come oneri rimborsati, perché sono stati indebitamente detratti;
• la detrazione spetta per gli interessi pagati sul mutuo contratto per l'acquisto dell'immobile all'asta solo se l'azione esecutiva per il rilascio sia stata attivata entro tre mesi dal decreto di trasferimento e che l'immobile sia stato adibito ad abitazione principale entro un anno dal rilascio.

Detrazione mutuo senza residenza nella casa acquistata: è possibile?

Sì, in alcuni casi specifici è possibile mantenere il diritto alla detrazione degli interessi passivi anche se la residenza non è stabilita o non viene mantenuta nell'abitazione principale:

• la detrazione spetta anche se la casa non è mai stata o non è più adibita ad abitazione principale a causa di un trasferimento per motivi di lavoro (anche all'estero o in un Comune limitrofo alla sede di lavoro). Si perdono le detrazioni dall’anno successivo a quello in cui vengono meno le esigenze lavorative. La detrazione non si perde neanche se l'immobile viene locato in questi casi;
• non si tiene conto delle variazioni dell'abitazione principale causate da ricoveri permanenti in case di riposo o centri di assistenza sanitaria, a condizione che l'immobile non venga affittato;

per il personale in servizio permanente delle Forze armate e di polizia (sia ad ordinamento militare che civile), la detrazione è riconosciuta anche se il mutuo è stipulato per l'acquisto di un immobile non adibito a dimora abituale. È sufficiente che l'immobile costituisca l'unica abitazione di proprietà. Pertanto, non si può beneficiare della detrazione se al momento dell'acquisto si è già proprietari di un altro immobile.

 

 

Gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione corrisposti sui mutui danno diritto a una detrazione del 19% dall’imposta e, per i mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale da indicare nel rigo E7, la detrazione spetta su un importo massimo di interessi passivi e relativi oneri accessori pari a 4.000 euro. In caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo, il limite di 4.000 euro è riferito all'ammontare complessivo degli interessi.

In caso di mutuo sovvenzionato con contributi statali o concessi da Enti pubblici, non erogati in conto capitale, bensì in “conto interessi”, la detrazione è calcolata sulla differenza tra gli interessi passivi e il contributo concesso.

Cosa non è detraibile:

• le spese di assicurazione dell'immobile, in quanto non hanno il carattere di necessarietà rispetto al contratto di mutuo;
• la fattura del notaio per la stipula del contratto di compravendita;
• le imposte di registro, l'IVA e le imposte ipotecarie e catastali, connesse al trasferimento dell’immobile;
• le spese per l'incasso delle rate di mutuo;
• gli interessi pagati per aperture di credito bancarie, di cessione di stipendio e, in generale, gli interessi sui finanziamenti diversi da quelli per contratti di mutuo, anche se con garanzia ipotecaria su immobili;
• gli interessi del prefinanziamento acceso per finanziare un mutuo ipotecario in corso di stipula per l'acquisto della casa di abitazione (diversi dal preammortamento dovuto alla banca).

Oneri accessori detraibili

Oltre agli interessi passivi, sono detraibili gli oneri accessori alla stipula del mutuo, sempre entro il limite massimo di spesa ammessa. Tra questi, ad esempio, rientrano:

• la commissione spettante agli istituti di credito per la loro attività di intermediazione (costi di mediazione);
• gli oneri fiscali (compresa l'imposta per l'iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l'imposta sostitutiva sul capitale prestato);
• le spese di istruttoria e le spese di perizia tecnica;
• la penalità per anticipata estinzione del mutuo;
• le spese notarili che comprendono sia l'onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo, sia le spese sostenute per conto del cliente come l'iscrizione e la cancellazione dell'ipoteca;

Se il mutuo supera il costo dell'immobile

Se il mutuo stipulato è più alto del costo sostenuto per l'acquisto dell'immobile, comprensivo delle spese notarili e degli altri oneri accessori, la detrazione spetta solo per la quota di mutuo che corrisponde al costo dell'immobile riportato nel rogito, incrementato delle altre spese e degli altri oneri accessori debitamente documentati.

Per determinare la parte di interessi sulla quale calcolare la detrazione, si utilizza la seguente formula:

Interessi detraibili = (Costo di acquisto dell’immobile + Oneri accessori) / Capitale dato a mutuo x Interessi pagati

Facciamo due esempi

1. Valore immobile (da atto di compravendita) 100.000 euro
   Importo mutuo: 150.000 euro

   Formula: 100.000 / 150.000 = 66,67%

   Importo interessi passivi pagati nell’anno: 3.000 euro

   Importo detraibile: 3.000 x 66,67% = 2.000 euro

2. Valore immobile (da atto di compravendita): 100.000 euro
   oneri accessori: 10.200 euro (di cui 5.000 per fattura notaio atto di acquisto + 5.000 fattura notaio atto di mutuo + 200 imposta sostitutiva)
   Totale costo di acquisizione: 110.200 euro
   Importo mutuo: 150.000 Euro

Formula: 110.200 / 150.000 = 73,47%

Importo interessi passivi pagati nell’anno: 3.000 euro
Importo detraibile: 3.000 * 73,47% = 2.204 euro

Il confronto va fatto tra l'importo complessivo del mutuo e l'intero costo di acquisizione dell'immobile. Tra le spese e gli oneri accessori connessi all'acquisto, rilevanti per il calcolo della formula, rientrano ad esempio:

• L'onorario del notaio per l'acquisto dell'immobile.
• L'onorario del notaio per la stipula del mutuo.
• Le imposte di registro, ipotecarie e catastali.
• L'iscrizione e la cancellazione dell'ipoteca.
• Le spese di mediazione.
• L'imposta sostitutiva sul capitale prestato.
• Le spese sostenute per eventuali autorizzazioni del Giudice Tutelare e quelle sostenute in caso di acquisto effettuato nell'ambito di una procedura esecutiva individuale o concorsuale.

Nel caso di unico mutuatario al 100% e proprietà dell’immobile divisa tra lo stesso mutuatario e altro comproprietario al 50% ciascuno, l'importo del capitale dato a mutuo da indicare al denominatore e il costo di acquisizione dell'immobile da indicare al numeratore della formula saranno uguali all'intero importo del mutuo e all'intero costo sostenuto per l'acquisto (non al 50% di tale costo).

Rinegoziazione, surroga, accollo e successione

Il diritto alla detrazione si mantiene in caso di estinzione dell'originario contratto di mutuo stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale e stipula di uno nuovo, anche con banca diversa o tramite surroga.

La detrazione non può esser superiore a quella che risulterebbe con riferimento alla quota residua di capitale del mutuo estinto, maggiorata delle spese e oneri correlati con l'estinzione del vecchio mutuo e l'accensione del nuovo.

Per determinare la percentuale sulla quale è possibile fruire della detrazione sugli interessi passivi in caso di estinzione e rinegoziazione, si adotta la seguente formula:

I =100 x (quota residua primo mutuo + oneri correlati) / importo del secondo mutuo Interessi detraibili = I x interessi pagati sul nuovo mutuo

In caso di estinzione di un vecchio mutuo intestato a entrambi i coniugi e successiva stipula di un nuovo mutuo intestato a uno solo, quest'ultimo può calcolare la detrazione sul totale degli interessi sul nuovo mutuo, rispettando tutti gli altri limiti e condizioni. Allo stesso modo, entrambi i coniugi possono fruire della detrazione se il mutuo intestato prima a un solo coniuge è sostituito con un mutuo intestato a entrambi, ma solo per gli interessi riferibili alla residua quota di capitale del precedente mutuo e nel limite complessivo di 4.000 euro per entrambi.

Anche in caso di rinegoziazione, il diritto alla detrazione compete nei limiti riferiti alla residua quota di capitale.

È possibile trasmettere la detrazione tramite l'accollo del mutuo, sia in caso di morte del mutuatario, sia in altre ipotesi.

In caso di successione a causa di morte, la detrazione spetta agli eredi, compreso il coniuge superstite contitolare del contratto di mutuo, a condizione che si accollino il mutuo e che sussistano gli altri requisiti.

In caso di separazione, gli interessi sul mutuo stipulato da entrambi i coniugi possono essere detratti interamente dal coniuge che, a seguito di separazione, è diventato proprietario esclusivo dell'immobile e si è accollato le residue rate di mutuo, anche se il contratto di mutuo continua a essere cointestato.

È fondamentale che l'accollo risulti formalizzato in un atto pubblico o in una scrittura privata autenticata, e che le quietanze di pagamento degli interessi siano integrate dall'attestazione che l'intero onere è stato sostenuto dal coniuge proprietario, anche per la quota riferita all'ex coniuge.

Similmente, se l'ex moglie era proprietaria e intestataria del mutuo ma l'immobile viene assegnato al marito in separazione, e il marito assume l'obbligo del mutuo, questi può detrarre gli interessi. Si ricorda che il coniuge separato rientra tra i familiari finché non interviene la sentenza di divorzio; in caso di divorzio, la detrazione spetta solo se nell'immobile dimorano i figli.

Per ottenere la detrazione degli interessi passivi del mutuo è essenziale conservare e, se richiesto in caso di controllo, esibire la documentazione appropriata. La detrazione spetta a condizione che l'onere sia sostenuto con versamento bancario o postale o con altri sistemi di pagamento "tracciabili". Le ricevute rilasciate da chi ha erogato il mutuo (banche o poste) e la certificazione annuale degli interessi passivi pagati sono sufficienti a dimostrare il pagamento tracciato.

La motivazione del mutuo, cioè che sia stato contratto per l'acquisto dell'abitazione principale, deve risultare dal contratto di mutuo, da quello di acquisto dell'abitazione, da altra documentazione rilasciata dalla banca o da un'autocertificazione del contribuente. In caso di mutui misti (es. acquisto e ristrutturazione), il contribuente può autocertificare la somma imputabile all'acquisto e quella alla ristrutturazione.

Le modalità di compilazione del Modello 730 per la detrazione degli interessi passivi sui mutui dipendono dalla finalità del mutuo e dalla data di stipula.

Mutui per l’acquisto dell’abitazione principale:

Gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione per mutui ipotecari contratti per l'acquisto di immobili adibiti ad abitazione principale devono essere indicati nel Rigo E7.

Per il 2024, è necessario distinguere la data di stipula del mutuo:

• interessi su mutui stipulati entro il 31 dicembre 2021 devono essere indicati in colonna 1 del rigo E7. Devono essere comprese nell'importo della colonna 1 anche le spese indicate nella CU 2025 (punti da 341 a 352) con il codice 7;
• interessi sui mutui stipulati a partire dal 1° gennaio 2022 devono essere indicati in colonna 2 del rigo E7. Devono essere comprese nell'importo della colonna 2 anche le spese indicate nella CU 2025 (punti da 341 a 352) con il codice 48;

Non possono essere indicate le spese sostenute nel 2024 che nello stesso anno sono state rimborsate dal datore di lavoro come premio e che sono indicate nella sezione “Rimborsi di beni e servizi non soggetti a tassazione – art. 51 Tuir” (punti da 701 a 706) della CU con i codici 7 e 48.

Per i mutui in caso di accollo/subentro/rinegoziazione/surroga, si fa riferimento alla data di stipula del nuovo contratto.

Mutui per la costruzione dell'abitazione principale:

La detrazione è del 19% sugli interessi passivi e oneri accessori derivanti da mutui ipotecari contratti a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia dell'abitazione principale. La detrazione è calcolata su un importo massimo di 2.582,28 euro anche in caso di cointestazione del contratto di mutuo ma a differenza dei mutui per l'acquisto dell'abitazione principale, per i mutui per la costruzione dell'abitazione principale la quota di interessi del coniuge fiscalmente a carico non può essere portata in detrazione dall'altro coniuge. Queste spese vanno indicate nei righi da E8 a E10 con il codice:

• 10 per mutui stipulati dal 1998 e fino al 31 dicembre 2021;
• 46 per mutui stipulati a partire dal 1° gennaio 2022.

  Devono essere comprese nell'importo anche le spese indicate nella CU 2025 con il codice 10 o con il codice 46. Non possono essere indicate le spese sostenute nel 2024 che nello stesso anno sono state rimborsate dal datore di lavoro.

  La detrazione compete anche in caso di interventi su un immobile acquistato allo stato grezzo o di un fabbricato rurale da adibire ad abitazione principale del coltivatore diretto.

  La detrazione è cumulabile con quella prevista per l'acquisto dell'abitazione principale (rigo E7) soltanto per il periodo di durata dei lavori di costruzione dell'unità immobiliare, nonché per il periodo di sei mesi successivi al termine dei lavori stessi.

  Requisiti e limiti specifici:

• l'unità immobiliare deve essere quella in cui il contribuente o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente entro 6 mesi dal termine dei lavori;
• il mutuo deve essere stipulato entro sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi all'inizio dei lavori di costruzione;
• il contratto di mutuo deve essere stipulato dal chi avrà il possesso dell'unità immobiliare a titolo di proprietà o altro diritto reale.