Spread, inflazione e tassi in crescita: ecco perché impattano sul valore degli immobili

In questi giorni si parla di inflazione e spread in crescita e si sa già che a partire dal 1° luglio la BCE alzerà i tassi di mercato proprio per contrastare l’inflazione. In particolare, si inizierà il 1° luglio con la fine del Quantitative easing e quindi la fine degli acquisti dei titoli di Stato da parte della BCE; questo ridurrà la liquidità sul mercato e quindi farà alzare i tassi. Oltre a ciò il 21 luglio sarà comunicato l’aumento dei tassi di riferimento BCE dello 0,25% e poi a settembre ci sarà un secondo aumento. Si parla di almeno di uno 0,5% in più, ma il valore dipenderà da quanto sarà l’inflazione. E successivamente ci saranno ancora aumenti. Insomma, i mutui diventeranno sempre più costosi. Anche perché il mercato si basa sulle anticipazioni. Non occorre aspettare il 1° luglio per vederne gli effetti. Per questo è bene fin da subito pensare ad un mutuo.

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Effetti sui prezzi delle case

È chiaro che tutto questo avrà ripercussioni sul mercato immobiliare. I tassi di interesse in crescita renderanno più difficile l’accesso al credito; ci sarà così meno domanda di immobili ed i prezzi delle case potrebbero scendere.

Come abbiamo visto dall’Osservatorio immobiliare per il 2021 nel 51% dei casi le abitazioni acquistate da persone fisiche sono state coperte da un mutuo. Se i tassi crescono, più persone avranno difficoltà ad accedere al credito, questo perché le rate periodiche cresceranno e quindi sarà più difficile passare l’istruttoria della banca che non eroga mutui la cui rata superi 1/3 delle entrate mensili del cliente a meno che non ci sia un garante.

D’altra parte, la BCE ha deciso di intervenire sui tassi per contrastare l’inflazione crescente. In effetti aumentare i tassi riduce la domanda e gli investimenti e questo porta quindi ad una riduzione dei prezzi. Questo effetto ovviamente ci sarà anche nel settore immobiliare; come in tutti i mercati, se la domanda rallenta e quindi ci sono meno persone disposte a comprare un bene immobile, allora i prezzi delle case si dovrebbero ridurre. Una buona notizia che compensa in parte l’aumento del costo del denaro e quindi dei mutui.

Un altro fattore che influenza il mercato immobiliare è lo spread cioè il differenziale tra i rendimenti dei titoli di stato italiani a dieci anni e i Bund tedeschi con la stessa scadenza. Se lo spread cresce, ed è quello che sta avvenendo in questi giorni, il rendimento dei titoli di Stato italiani crescerà e quindi i BTP torneranno ad essere una valida alternativa al mattone. Anche in questo caso la domanda di case si ridurrà e quindi il loro prezzo dovrebbe scendere.

Da cosa dipende il valore di una casa?

In realtà il mercato immobiliare è molto particolare e il prezzo delle case dipende da molti fattori. Ovviamente dipende dai metri quadri dell’abitazione, ma non solo.

Ci sono delle zone che perdono di poco valore nel corso del tempo; è il caso ad esempio di alcune zone di Milano che pur essendo periferiche stanno vedendo crescere il loro valore grazie agli interventi di riqualificazione previsti nei prossimi mesi (ad esempio per le Olimpiadi invernali). 

Altro elemento importante che influenza il valore di una casa è il suo stato di manutenzione. Una nuova costruzione o un immobile ristrutturato a nuovo, a parità di altre condizioni avrà un prezzo più alto. E poi sono importanti altri elementi come:

• la presenza di un impianto di condizionamento,
• la porta blindata
• l’ascensore
• un giardino interno

Anche il piano in cui si trova la casa ha un valore. Il prezzo cresce proporzionalmente al piano, fino a raggiungere il massimo nello stesso palazzo per l’attico. Infine, il prezzo di un immobile è influenzato anche dalla sua posizione.

Se una casa si trova in una posizione interessante, vicino alle fermate dei mezzi pubblici o della stazione ferroviaria, così come di esercizi commerciali e altri servizi (scuole, posti di lavoro, ospedali), risulterà più appetibile agli occhi di un compratore, che saprà di potersi inserire in una zona ben servita e dove può trovare tutto ciò che necessita. Meno sarà servita la zona, meno competitivo sarà l’immobile da questo punto di vista e il prezzo che potrà essere richiesto sarà più basso.  

Queste caratteristiche fanno capire che la ricerca di una casa passa per prima cosa da una definizione dei propri bisogni; una casa poco appetibile per qualcuno potrebbe essere perfetta per altri. E poi ci sono delle caratteristiche dell’immobile a cui si può rinunciare e che danno la possibilità di trovare casa ad un prezzo più basso.