Acquistare casa: ora si possono registrare online i preliminari di compravendita. Ecco come si fa

A dicembre 2022 l’Agenzia delle entrate ha pubblicato sul proprio sito il modello “Registrazione di atto privato” (Rap), per la registrazione del contratto di comodato che ora può esser utilizzato per la registrazione del contratto preliminare di compravendita, cioè l’accordo con cui venditore e compratore si impegnano a stipulare il contratto di compravendita di un immobile. Il preliminare di compravendita deve essere obbligatoriamente scritto (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico), inoltre deve essere registrato entro 20 giorni da quando viene sottoscritto. Se stipulato da un notaio, è il notaio stesso che provvede alla registrazione entro 30 giorni.

Come si registra il preliminare

La registrazione online deve essere effettuata da parte dell’intermediario o direttamente da uno dei soggetti coinvolti nella compravendita, con l’apposita procedura online disponibile nell’area privata dei servizi telematici per i quali è necessario loggarsi tramite SPID, CIE o CNS sul sito www.agenziaentrate.gov.it.

Il modulo  (insieme alle istruzioni) è composto da una parte generale, comune a tutti gli atti privati la cui registrazione è possibile tramite l’applicativo e una parte speciale, che contiene le informazioni riguardanti specificatamente la registrazione del preliminare.

La parte generale è composta dal frontespizio, che riporta l’informativa sulla privacy, dal quadro A “Dati generali”, in cui vanno inserite le informazioni utili alla registrazione dell’atto e dal quadro B “Soggetti” in cui vanno indicati i dati di futuro acquirente e venditore.

Per registrare il preliminare si deve compilare il quadro C1 “Negozio” che contiene le informazioni specifiche per questo atto e il quadro D1 “immobili” che contiene la carta d’identità degli immobili oggetto del contratto di compravendita.

I documenti necessari

Poiché la procedura è online, occorre predisporre un unico file in formato TIF e/o TIFF e PDF/A (PDF/A-1a o PDF/A-1b, da allegare alla compilazione del modello contenente:

• copia del contratto sottoscritto dalle parti;
• copia di eventuali ulteriori documenti, come scritture private, inventari, mappe, planimetrie e disegni;

L’alternativa all’online

La presentazione online può essere effettuata anche presso gli uffici dell’Agenzia delle entrate da parte dei soggetti coinvolti presentando il modello Rap in formato cartaceo unitamente all’atto da registrare, sottoscritto dalle parti e agli eventuali allegati.

In caso di presentazione presso gli uffici territoriali dell’Agenzia il Rap sostituisce, per la richiesta di registrazione del preliminare, il vecchio modello 69.

Le imposte sul preliminare

Per registra un contratto preliminare di compravendita, occorre pagare l’imposta di registro di 200 euro, oltre all’imposta di bollo, indipendentemente dal prezzo della compravendita. Se il contratto prevede caparra o acconti, è necessario versare anche l’imposta di registro:

• dello 0,50% delle somme pagate come caparra confirmatoria;
• del 3% di quanto pagato come acconto sul prezzo di vendita, se il trasferimento non è soggetto a Iva, o in misura fissa di 200 euro per le compravendite soggette a Iva;

L’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.

Pagare le imposte online

Le imposte dovute per la registrazione possono esser versate direttamente online utilizzando il software messo a disposizione dall’Agenzia delle entrate per la registrazione stessa. Infatti, dopo la redazione del modello si possono calcolare le imposte di registro e di bollo così dette “in autoliquidazione”, oltre le sanzioni e gli interessi eventualmente dovuti. Al termine del calcolo le somme vengono versate con richiesta di addebito diretto sul conto corrente del dichiarante, contestualmente alla presentazione del modello.

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