Mutuo fondiario o mutuo ipotecario: differenza e come cambiano i costi

La differenza tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario può sembrare solo formale, ma incide in modo concreto su tassi, imposte, spese notarili e possibilità di detrarre gli interessi. Il mutuo fondiario è quello che si applica quasi sempre alla prima casa ed è, in media, la formula più conveniente. Il mutuo ipotecario è invece una categoria più ampia, che comprende il fondiario ma viene usata anche per acquistare la seconda casa, chiedere nuova liquidità o consolidare altri prestiti.

Un mutuo fondiario è sempre un mutuo ipotecario; non è vero il contrario. Molti consumatori si chiedono se convenga un mutuo ipotecario o fondiario: la risposta dipende dalla finalità e dai parametri dell’operazione, come spieghiamo in questo articolo.

Il mutuo fondiario è un finanziamento garantito da ipoteca di primo grado, destinato all’acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione dell’abitazione principale. Il significato del mutuo fondiario è legato a requisiti tecnici precisi: L’ipoteca deve essere sempre di primo grado (cioè su un bene dove non risultano iscritte ipoteche precedenti), l’importo finanziabile non può superare l’80% del valore di perizia e la finalità deve riguardare la prima casa.

In generale, il limite massimo è l’80%, ma esistono deroghe: il finanziamento può arrivare fino al 100% quando sono presenti garanzie aggiuntive, come la garanzia statale Consap, un garante o una fideiussione che riduce il rischio per la banca. Quando questi requisiti sono rispettati, il mutuo rientra nel fondiario e accede a condizioni più favorevoli:

• tassi mediamente più bassi
• imposta sostitutiva allo 0,25%
• tasse ipotecarie e catastali più ridotte, che rendono più leggere anche le spese notarili
• durate più lunghe, anche fino a 30–40 anni
• TAEG più contenuto

Sul fronte fiscale, il mutuo fondiario e la detrazione degli interessi passivi sono collegati se l’operazione riguarda la prima casa. In questo casso è possibile una detrazione del 19% fino a un massimo di 4.000 euro all'anno.

Quando il mutuo ipotecario non è fondiario

Il mutuo ipotecario è la categoria più ampia di mutui, che include anche il fondiario. Diventa “non fondiario” quando l’operazione non rispetta i requisiti della normativa fondiaria: LTV superiore all’80%, ipoteca di secondo grado o finalità non legata alla prima casa. Rientrano in questa categoria:

• l’acquisto di una seconda casa
• la richiesta di liquidità
• il consolidamento dei debiti
• interventi sull’immobile non collegati alla casa principale

Questa flessibilità comporta costi più elevati: tassi più alti, imposta sostitutiva al 2%, tasse ipotecarie e catastali più onerose, spese notarili superiori e nessuna detrazione degli interessi.

Differenza fra mutuo fondiario e ipotecario

La distinzione fra mutuo fondiario e mutuo ipotecario non è una scelta del cliente, ma una conseguenza della finalità e dei parametri (valore di perizia, grado dell'ipoteca...) dell’operazione. Chi acquista o ristruttura la prima casa rientra quasi sempre nel fondiario; chi acquista una seconda casa, chiede liquidità o consolida debiti ricade automaticamente nell’ipotecario non fondiario. Se il mutuo rispetta i requisiti del fondiario, si accede a tassi più favorevoli, imposta ridotta e spese inferiori. Se non li rispetta, si apre la strada dell’ipotecario, più flessibile ma anche più costoso. Il valore del Loan to Value è spesso il punto di svolta: oltre la soglia dell'80% di LTV, non si può parlare di mutuo fondiario, , salvo garanzie aggiuntive come Consap.

Surroga, rinegoziazione e liquidità con il mutuo fondiario

Chi ha un mutuo fondiario può chiedere una surroga verso un’altra banca: è gratuita, non richiede spese notarili e non fa perdere lo status fondiario. Anche la rinegoziazione interna, sempre gratuita, consente di modificare tasso o durata senza cambiare contratto e senza perdere le agevolazioni. Diverso è il caso delle operazioni che prevedono liquidità aggiuntiva o consolidamento dei debiti. Qui la finalità cambia e il mutuo esce automaticamente dalla categoria fondiaria, comportando:

• imposta sostitutiva al 2% sul nuovo capitale
• nuovo atto notarile
• perdita delle detrazioni fiscali (19% su massimo 4.000 euro annui)

Esempio: un prestito da 25.000 euro con una rata da 520 € per 5 anni può trasformarsi, se incorporato nel mutuo e spalmato su 25–30 anni, in una rata aggiuntiva di 120-150 €. Si perde la detrazione, ma si ottiene un alleggerimento immediato delle rate mensili.