Ecobonus: come detrarre nel 730 in caso di vendita, donazione e successione

Vendita o donazione dell’immobile

In caso di vendita, permuta o donazione dell’immobile ristrutturato, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare. Tuttavia, le parti possono accordarsi per l’utilizzo delle residue rate da parte del venditore (l’accordo non può essere verbale). Se l'accordo non è registrato nel rogito, è possibile fare una scrittura privata autenticata sottoscritta da acquirente e venditore in cui si dichiara che l'accordo esisteva già al momento del rogito. 

In caso di vendita con cessione delle restanti quote di detrazione, nell’anno della cessione inizia a fruire della detrazione l’acquirente. Infatti, ai fini dell’agevolazione rileva chi ha il possesso dell’immobile al 31 dicembre.

In caso di vendita di una quota dell’immobile, la detrazione non può essere trasferita. L’unica eccezione è prevista quando la cessione avviene tra comproprietari e la parte acquirente diventa proprietaria esclusiva dell’immobile.

Detrazione da parte degli eredi

In caso di successione dell’immobile ristrutturato, le quote residue di detrazione si trasmettono per intero esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile. In pratica, la detrazione spetta a chi tra gli eredi può disporre a proprio piacimento dell’immobile, a prescindere che diventi la sua abitazione principale. In particolare:

• se l’immobile è locato o dato in comodato, non spetta la detrazione. Se il contratto viene stipulato successivamente all’ottenimento dell’eredità la detrazione si perde per tutta la durata dello stesso;
• nel caso di più eredi e immobile sia libero (a disposizione), spetta in parti uguali agli eredi;
• nel caso di più eredi, qualora uno solo abiti l’immobile, la detrazione spetta per intero a quest’ultimo;
• nel caso in cui il coniuge superstite rinuncia all’eredità e mantiene il solo diritto di abitazione, non può fruire delle residue quote di detrazione inoltre, in presenza di altri eredi, neppure questi potranno utilizzarle perché non hanno la detenzione materiale del bene;
• la detrazione si trasmette anche quando il deceduto era il conduttore dell’immobile, purché l’erede conservi la detenzione materiale e diretta, subentrando nella titolarità del contratto di locazione;
• la detrazione non passa agli eredi dell'usufruttuario, a meno che l'erede sia il nudo proprietario dell'immobile che, per effetto del decesso consolida la proprietà. Rimane obbligatoria la disponibilità materiale del bene per poter detrarre le rate residue.